20. maaliskuuta 2019

Osakesalkun 1.kvartaalin tavoite-check (1/4 2019)

Missä mennään?

Välillä on hyvä tarkastella missä vaiheessa vuodelle 2019 asetetut tavoitteet ovat nyt kun lähestytään 1. kvartaalia eli maalis/huhtikuun vaihdetta. Muistuttakaamme siis itseämme vuodelle 2019 asetetusta tavoitteesta eli siitä, että osakesalkku on +20.000€ arvokkaampi tarkastelujakson päättyessä 31.12.2019 kuin mitä se oli viime vuoden päättyessä 31.12.2018.

Viime vuoden päättyessä 31.12.2018 oli salkun bruttoarvo 147.048,24€, josta Nordnetin sijoituslainaa (0,99% korolla) oli 16.382,87€ eli salkun nettoarvo oli vuoden vaihteessa 130.665,37€. 

Tämä tarkoittaa, että 31.12.2019 salkun nettoarvon tulisi olla vähintään 150.665,37€ jotta täytän tavoitteen. 

Tätä kirjoittaessani nyt keskiviikkona 20.3.2019 salkun nettoarvo näyttää olevan 147.318,00(brutto-arvo 176.329,00€).



!!! Tulos on absurdiudessaan hämmästyttävä. Osakemarkkinoiden nousujohteisuus alkuvuoden osalta on ollut todella raju sillä tällä tahdilla ylitän tavoitteen toisen kvartaalin alussa. Tämä on kuitenkin pelkkää opportunismia, sillä kuten jokainensijoittaja tietää; tuntemattomia ovat tulevat kurssiliikkeet.

 Asetin osinkotavoitteeksi 6000€ "käteen" vuodelle 2019; katsotaan paljonko tähän asti (20.3.2019) mennessä osinkoja on euromääräisesti verojen jälkeen kertynyt --> 848 euroa (viime vuonna samaan aikaan kertymä oli 651 euroa. Kyseessä on +30,2% nousu vuoden takaiseen verrattuna, mikä osaltaan povaa hyvää osinkotavoitteen ylittymisen kannalta kun huomioidaan se, että vuonna 2018 osinkoja kertyi 5029€, ja tavoitteeksi asetettu kokovuoden 6000 euron osinkopotti on prosentuaalisesti +19,3% suurempi. Mikäli oletamme osinkojen kasvuvauhdin pysyvän loppuvuoden yhtä rivakkana kuin tähän 1.kvartaaliin saavuttaessa, tulemme ylittämään asetetun osinkotavoitteen.

Ei nuolaista ennenkuin tipahtaa ja palataan toki myöhemmin osinkokertymään tarkastelujakson edetessä. Esimerkiksi kovissa pörssinotkahduksissa ei ole lainkaan tavatonta, että vakavaraisetkin yhtiöt tarkastelevat osinkoa alaspäin tai jopa pidättäytyvät sen maksamisesta varovaisuuden lisääntyessä. Kristallipalloa meillä ei edelleenkään ole, joten tyydymme toteamaan tilanteen hyväksi osinkotavoitteen kehityksen osalta.

Palataanpa hetkeksi takaisin alkuvuodesta asettamiimme osakeostotavoitteisiin:

Listalla oli Lassila&Tikanojan lisätankkaus, Orion B:n lisätankkaus sekä Volvo B:n ostaminen uutena yhtiönä salkkuun. GlaxoSmithKlinea oli tavoite myös ostaa, mutta sitä ehdinkin alkuvuodesta jo hankkia siivun salkkuun.

Hankintalistalla 2019 ovat olleet:


L&T (LAT1V)   = Ostettu helmikuussa hintaan 14,80 (tuplattu määrä salkussa)
Orion B (ORNBV)  = Ei päästy ostamaan, kurssi aivan liian korkealla (20.3 = 35,09)
Volvo B (VOLV B)   = Ostettu maaliskuussa hintaan 140,2KR (ostettu uutena salkkuun)
GalxoSmithKline (GSK) = 41,25USD = Ostettu helmikuussa hintaan 41,25USD (ostettu uutena salkkuun)

Toisinsanoen olen suorittanut 1.kvartaalin aikana 3/4:stä tavoittelemastani osakeostosta. Hinnat jäivät kauas alkuperäisistä haaveista, mutta sijoittajan ahneus voitti. Esimerkiksi Volvo B keikkui pitkään 130 - 145 KR välillä, kunnes "lopetin leikin tänään ja painoin ostonappia sillä kurssilla jolla kauppaa käytiin ostohetkellä". Olin haaveillut jo aivan tarpeeksi kauan noista maailman laadukkaimmista maansiirtokoneista ja kiinalaisen Geelyn avaamista laduista Volvon henkilöautoille Aasiassa. Eikä Volvon raskas kalusto maanteilläkään huonoa ole, päinvastoin. Sinettinä ostopäätökselle toimi euroissa tulonsa saavan näkökulmasta houkutteleva Kruunu/Euro -vaihtokurssi (10,43).

Olen huomannut koko ajan enemmän itsessäni piirteitä niiden periaatteiden noudattamisessa, joita Buffet on vaalinut; mm. haluan ostaa hyvää yhtiötä. On vain bonus jos se on hinnoiteltu poistoalennuslaariin. Näin ei ehkä Volvonkaan kohdalla tänään ostonappia painaessani ollut (kuinka usein saat priimaa puoli-ilmaiseksi ylipäänsä?), mutta olen jo riittävän monet osingot ja kurssinousut Vollen kohdalla menettänyt haaveiltuani lähemmäksi vuosikymmenen ko.lapun hankkimisesta.. Hinta se on niilläkin harmituksilla vuosien varrella!

L&T:stä olen niinikään iloinen; se on ollut vakaa osinkokone salkussani ollakseen niin kevyellä positiolla edustettuna. Lappumäärän tuplaaminen kerralla tuntui hyvältä, ja tuntuu edelleen.

GlaxoSmithKline oli näistä tietyllä tavalla suurin kysymysmerkki tulevaisuuden suhteen; Sen osinkotuotto on jenkkipörssissä listatuksi lapuksi huikea ja on aivan realisimia pelätä osinkotuoton muuttuvan realistisemmaksi (lue; pienemmäksi) lähiaikoina. Time will tell.

Orion B:ssä sama story kuin L&T:ssäkin; lappu on takonut vuosikausia tasaisen korkeaa osinkotuottoa salkkuuni ja position suuruutta olisi mukava kasvattaa salkussa. En vain kertakaikkiaan voi perustella lisääväni Orionia nykyisellä kurssillaan, joka on peräti yli 35 euroa! Salkkuni osakkeista Neste on muuten lähtenyt keulimaan aivan uskomattomiin nousulukemiin lähentyen 100 euron rajapyykkiä. Se ei ole realismia vaikka totta onkin (oma näkemykseni). Orion ei sentään ole irtaantunut näin omalle linnunradalleen, mutta ollakseni rehellinen on tämä nykykurssi liian korkea ostotoimarin vapauttaakseni Orionin kohdalla. Jäämme tarkkailemaan.



Lopuksi pari sanaa siitä, missä nyt markkinalla yleensä mennään; juuri siinä missä pitääkin. Jenkkilän hyvä työllisyys- ja muu talouden perusdata on mahdollistanut siellä ensimmäiset koronnostot maltillisesti ja osakesijoittajien (ainakin meidän holdareiden) iloksi markkina on todistanut olevansa vakaalla pohjalla eikä ole kriisitynyt tästä USA:n korkomaailman vasta alkaneesta, rauhallisesta normalisoinnista. Päinvastoin, markkina on kontrannut ja itseasiassa ylikin viime vuoden lopun hermoilut pörssikursseissa. Sama positiivinen henki vaikuttaa muidenkin talousalueiden pörsseissä. 

Joskaan samat wanhat möröt eivät ole taustakulisseista mihinkään hävinneet (Brexit vietäneen käytäntöön ennen kesää, Trumpin kauppasota Kiinan kanssa on olemassa joskin se ei ole onneksi aktualisoitunut siinä kauhuskenaariossa jonka synkimmät maailmanlopun ennustajat kerkesivät jo luomaan, yms.). Nämä uhkakuvat on hinnoiteltu jo markkinaan ja niiden voimakas negatiivinen vaikutus kursseihin edellyttää kuitenkin mielestäni suurta ennakoimatonta dramatiikkaa jonka varaan en itse ole uskaltanut laskea (syy miksi en istu nyt käteiseksi muutetun salkun päällä).

Olen aiemmin todennut, etten usko mihinkään radikaaliin kurssipudotukseen niin kauan kuin korot ovat edes jotensakin matalalla tasolla. Raha hakeutuu tuottaviin kohteisiin automaattisesti ja ne eivät vielä hetkeen tule olemaan koroista ansaintalogiikkansa ammentavat arvopaperit. Normaaliin varianssiin osakemarkkinalla uskon kyllä, mikä voi hyvin tarkoittaa luokkaa +-10-15% markkinaliikkeitä vuoden 2019 aikana. Joulukuussa 2018 sijoittajat saivatkin hetkellisesti maistaa n.10% droppia. 

Erityisesti Euroopassa vaikuttaa siltä, ettei korkoja vain ole varaa vielä lyhyellä tähtäimellä nostaa (taustalla mm. EU:n virallinen inflaatiotavoite n.2% jonka alle ollaan tällä hetkellä). All in all, nykyinen tilanne sopii oikeastaan kaikille osapuolille, lukuunottamatta salkkunsa tyhjentäneet ja Finanssikriisi II:sta vesi kielellä odottavat sijoittajat. 

Katsotaan mitä tulevaisuus tuo. Perinteisesti kesä on tuonut mukaan hyviä ostodippejä, vaan kuinka voimakkaita ne tulevat olemaankaan ja kuittaavatko ne menetyt osingot tältä väliltä? Ehkä tai sitten ei = Ainoa minkä sijoittaja voi tulevaisuudesta varmasti koskaan tietää on pysyvä epävarmuus ;)

Itse olen perusluonteeltani taipuivainen optimismiin, joten totaalista salkuntyhjennystä tuskin tulette allekirjoittaneelta jatkossakaan näkemään. Pikemminkin päinvastoi. Luottavaisena tulevaisuuteen ja kohti kevään osinkokahveja.

Kevätterveisin,

20.3.2019


27. helmikuuta 2019

Kokonaisvarallisuuteni 2019

Paljon on viivan alla?

Aika ajoin on hyvä laskea kokonaisvarallisuus auki ymmärtääkseen mitkä assetit (allekirjoittaneella siis            A.) asunnot, B.) pörssiosakkeet ja C.) listaamattomat osakkeet) pääsalkussa ovat minkäkin kokoisia. Samalla selviää miten eri assetit ovat kehittäneet milläkin tavalla arvoaan, mikä osaltaan auttaa asettamaan sijoitusstrategiaa tulevaisuuden osalta. 



Jätän tarkoituksella pois irtaimiston ja esimerkiksi moottoripyörän vaikka näistä varmaan saisi kaavittua Aki Palsamäen pakkohuutokaupassa tiukan paikan tullen 15k€ - 20k€. Näen asiaankuulumattomana itsensä koijaamisena eritellä jokaiset boxerit varallisuuslaskelmaan, parempi pitäytyä asiassa eli objekteissa jotka ovat rahaksi muutettavissa vielä niin, että elintoiminnot eivät pysähdy. Vaikka tällaisiakin laskelmia välillä näkee. Prätkän lasken samaan joukkoon, sillä niin paljon sen katoaminen laskisi sulan kelin elämänlaatua. Jos autotallissa olisi 1,5 miljoonan euron arvoinen 60-luvun Ferrari GTO, niin sellaisen toki voisin laskea varallisuudeksi (autoon sitoutuneiden varojen mittaluokka sekä auton sijoituksenomainen funktio huomioiden).

Erityisesti odotan  laskelman lopuksi itselleni aidosti  uusia "ahaa"-elämyksiä ja havaintoja tässä tehtävän laskelman pohjalta. Ehkä olen hakannut päätäni mäntyyn jossain asiassa ja toisaalta aliarvioinut jonkin assetin arvon kehitystä? Aiheuttavatko löydökset paineita päivittää vasta laatimiani pörssiosake- ja sijoitusasunto-salkkujen staregioita loppuvuodella 2019?  Ainakin sen päätin jo nyt, että jatkossa tulen laatimaan tämän varallisuuslaskelman vuoden 1.päivänä, koska laskelma toimii osaltaan joka vuodelle laatimani sijoitusstrategian pohjana. 

Sitten aletaan kalkyloimaan ja analysoimaan:

A.) Asunnot

Laskelmassa käyttämäni markkina-arvon päättelen seuraavasti: Selvitän (esim. Oikotien talosivut hyvä työväline) viimeaikaiset pyyntihinnat Oikotieltä ja Etuovesta mahdollisimman paljon vastaavasta asunnosta ja vähennän näistä -10% koska pyyntihinnalla harvoin asuntokauppa toteutuu. Lisäksi maksettavaksi tulee tyypillisesti asuntovälittäjän välityspalkkio. Huomionarvoista on, että sisällytän mahdolliset raihoitusvastikkeena lyhennettävät asuntokohtaiset taloyhtiölainat lainoitukseen eli käsittelen sitä samalla tavalla kuin asunnon hankintaa varten asuntoa vasten otettua lainaa. Mielestäni muunlainen lähestyminen on harhaanjohtavaa eikä anna totuudenmukaista kuvaa rahoitustilanteesta.



Asuntosalkun nettoarvo koostuu:

-Kaksio 1 - Oma koti, tuotto 0%, nettoarvo 90k€
-Kaksio 2, tuotto 4,6%, nettoarvo 119,4k€
-Kaksio 3, tuotto 10,2%, nettoarvo 40k€
-Kolmio 4 (1/2), tuotto 7,5%, nettoarvo 25k€

Nettoarvo yhteensä = 274,4k€.

Bruttoarvo: 295k€ + 210k€ + 65k€ + 45k€ = 615k€.



A1.) Oma Koti: (markkina-arvo 295k€, lainaa jäljellä 171k€ - putkiremontin osuus taloyhtiölainana 34k€ = netto-arvo 90k€). En käytä omana kotina käyttämääni asuntoa laskelmissa blogissa juuri koskaan koska logiikkani on ettei se tuota aktiivista tulovirtaa. Oma kotikin voi kehittää toki arvoaan. Tätä asuntoa lyhennän siis valitettavasti itse palkkatuloistani. 

Taloyhtiössä tehtiin 3 vuotta sitten perinteinen putkiremontti, jonka lainanosuutta lyhennän rahoitusvastikkeenä kuukausittain. Asuntosijoittajat huomio: Muistattehan vaatia yhtiökokouksessa, että taloyhtiön remontteja käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa siten, että saamiset tuloutetaan eikä rahastoida! Tämä on tärkeää, koska vain ensin mainittu tapa oikeuttaa vähentämään rahoituslainan lyhennykset vuokratulosta samantien (joka kk). Rahastointi oikeuttaa vasta myydessä tehtävään vähennykseen, mutta kiitos korkoa korkolle -efektin, aktiivinen sijoittaja voittaa 100-0 jos pääsee välttämään pääomatuloveroja vuokratulosta heti kun mahdollista. 

Yksi syy miksi ostin tämän kaksion Helsingin arvostetulta asuinalueelta on nimenomaan asunnon sijainti; lasken positiivisen arvonkehityksen varaan yli ajan. Asunnoissa sijainti, sijainti, sijainti on klisee, jossa on perää. Asuntojen prosentuaalinen hinnan nousu näkyy isompana pinona absoluuttisia euroja kalliimmassa asunnossa on myös asia jota ajattelin kun päädyin ostamaan pari vuotta sitten tämän, siihen mennessä kalleimman asuntoni. 

Asun aina vähintään 2 vuotta jokaisessa kodissa, jotta voin myöhemmin myydä asunnon ilman myyntivoittoveroa. Tämä asunto on kuitenkin niin miellyttävä kaikin tavoin (pohjaratkaisu, kunto, sijainti, palvelut yms.) että taidanpa asua tässä pidempään ja ainakin pari vuotta lisää. Varsinkin kun tuorein asuntostrategiani ja käsitykseni asuntomarkkinan suunnasta (tein juuri aiheesta bloggauksen käsitellessäni asuntosalkkuani) eivät varsinaisesti lietso tällä hetkellä ostolaidalle asuntojen suhteen.

Vaikka pyrin ostamaan omaksi kodiksi asuntoja, jotka toimivat myöhemmin hyvin sijoituskäytössä (kaksioita järkevällä pohjalla), niin iän karttuessa olen alkanut olemaan "itsekäs" ja painottamaan enemmän puhtaan tulevan vuokratuoton ohella sitä, että asunto on kotina minulle mieleisin mahdollinen. Esim. asunnon valoisuus (oikeat ilmansuunnat), asunnon sijoittuminen korkealle, yms asiat toteutuvat kodissani. Elämänlaatu on kuitenkin numero 1 mitä omalta kodiltaan toivoo. Kodissa pitää viihtyä!

--> Omakoti - Kaksio 1 - nettoarvo 90k€

A2.) Kaksio 2. Tämä kaksio toimi kotinani pari vuotta sitten reilu 2v ajan. Ei mitään ihmeellistä, nakuttaa vuokralla ihan ok:sti. Tässäkin taloyhtiössä isot remontit pääosin takana joten antaa nakuttaa. Remontoin asunnon itse, joten henkilökohtainenkin suhde asuntoon (heh, omat tunnesiteet ovat oikeasti jokaisen järkisijoittajan kauhu.. Mutta silti osa elämää). Tämä asunto on ostettu kohtuu lyhyellä laina-ajalla 0-korkojen alkaessa ja olen saanut onnen lyhentää asuntoa nopeaan tahtiin miltei korottomalla 2010-luvulla joten asunnossa alkaa olemaan enää 48.6k€ lainaa lyhennettävänä sekä noin 42k€ putkiremontin lainaa. Asunnon markkina-arvo on 210k€. Näin ollen kyseisen asunnon nettoarvoksi saadaan 210k€ - 48.6k€ - 42k€ = 119,4k€.

--> Kaksio 2 - nettoarvo 119,4k€

A3.) Kaksio 3. Maakunta-asunto, ei mitään uutta tämän kanssa. Markkinahinnat helsinkiläisittäin naurettavat matalat, mutta toisaalta mahdollistavat korkean vuokratuoton. Velkaa jäljellä 25k€. Kun markkinahinta on 65k€ niin nettoarvoksi saadaan 40k€.

--> Kaksio 3 - nettoarvo 40k€

A4.) Kolmio 4. -II-, ei mitään uutta. Annetaan jauhaa rauhassa tiedostaen, ettei ole helpoimpia kohteita vuokrata. Markkinahinta 90k€ : 2 = 45k€ (oma osuuteni). Tästä velkaa on 20k€ eli nettoarvona 25k€.

--> Kolmio 4 - nettoarvo 25k€ 

B.) Pörssiosakkeet

Kuten olen eritellyt osakesalkkua koskevissa, tuoreemmissa bloggauksissani, niin osakesalkkuni bruttoarvo on tätä kirjoittaessa 168.900€. Olen jo parin vuoden ajan käyttänyt vipuna Nordnetin 0,99% korolla varustettua sijoituslainoitusta nostaakseni sijoitetun pääoman tuottoa. Tällä hetkellä salkussa on -24.500€ lainaa eli salkun nettoarvo on 144.400€. Velkaa on siis 14,6% tällä hetkellä. Oikein enempää en ole halunnut ottaa kun haluan jättää reserviä lisälainoitukselle mahdollisen romahduksen varalle (vaikken sitä todennäköisenä lähitulevaisuudessa pidäkään).. 40% salkun arvosta saa tuota miltei ilmaista lainaa (0,99%-korollista), joten pelivaraa haluankin jättää salkkuun tässä mielessä.

--> Pörssiosakesalkun nettoarvo 144.400€.



C.) Listaamattomat osakkeet

Kuten olen maininnut, olen mukana start up-firmassa (lähinnä investorina ja viikonloppuapuna). Tämän osakkeiden arvostaminen on hulluutta ja neuroutta kuten kaikki yrityksen arvottamiseen perehtyneet tietävät. Joku vielä myyntiäkin generoimaton tekoälyfirma voi kerätä miljoonien eurojen valuaation oikeissa investoripiireissä siinä missä joku perinteisen alan, pitkään toiminut firma saatetaan arvostaa naurettavan pienellä valuaatiolla. Tässä tapauksessakin arvostuksen mittaaminen on hyvin vaikeaa ja käytänkin omistamistani listaamattoman yrityksen osakkeista valuaatiota 5k€. En myisi osakkeita tuosta hinnasta, mutta toisaalta ostajan todennäköisesti löytäisin kohtuu nopeasti tuolla hinnalla kanssaosakkaistakin. 

Tosin kuten aiemmin olen maininnut, nämä listaamattoman yrityksen osakkeet omaavat omassa ajattelussani huikean arvonnousupotentiaalin. Selvästi korkeamman kuin mikään omistamani pörssiosake. Käyttäkäämme siis tätä konservatiivista valuaatiota varallisuuslaskelmassakin:

--> Listaamattomien osakkeiden nettoarvo 5k€.

Bruttovarallisuus (varallisuus sisältäen lainoituksen):

Asunnot 615k€ + Pörssiosakkeet 168,9k€ + Listaamattomat osakkeet 5k€ = 788,9k€.


Nettovarallisuus (varat - velat):

Asunnot 274,4k€ + Pörssiosakkeet 144,4k€ + Listaamattomat osakkeet 5k€ = 423,8k€.

Velan osuus bruttovarallisuudesta (%):

Lainan osuus kokonaisuudessa 788,9k€ - 423,8k€ = 365,1k€.

Velan osuus bruttovarallisuudesta: 46,28%


Loppupäätelmät:

Velkojen kanssa kokonaisvarallisuuteni lähentelee siis 800k€. Velkaa kokonaisvarallisuudesta on hieman alle puolet. Edellä avattu "tase" herätti arvostamaan kokonaissalkkuni asuntovarallisuutta, joka vastaa selvästi suurimmasta osasta kokonaisvarallisuuttani. Olen jo parin vuoden ajan siirtänyt strategisesti varoja asunnoista pörssiosakkeisiin aiemmissa bloggauksissa eritellyistä syistä, joten voi oikeutetusti kysyä kannattaisiko sittenkin antaa asunnoille enemmän mahdollisuutta paisuttaa kokonaissalkkuani? 

Asuntojen etu on suomalaisessa järjestelmässä se, että niitä vasten saa helposti velkavipua verrattuna osakesalkkuun. Olemme tottuneet vivuttamaan kämpillä ja itsellenikin salkun vivuttaminen oli pitkään periaattellisesti no no, kunnes heräsin pari vuotta sitten todella pohtimaan sitä, miksi jätän realisoimatta miltei ilmaisen lounaan enkä kasvata sijoitetun pääoman tuottoa hallitulla vivulla pörssinkin puolella. Huomionarvoista on sekin, että asuntojen kohdalla velkaa on myös suhteellisesti selvästi enemmän (velan osuus bruttovarallisuudesta =55,38%) kuin osakesalkun kohdalla (velan osuus bruttovarallisuudesta = 14,6%). 

All in all, tilanne on minusta varsin hyvä. Riskit ovat matalat, assettien arvo kasvanut ja kohteet tuottavat pääsääntöisesti hyvin. Ennenkaikkea tuottamattomia assetteja ei salkusta löydy asuntoa lukuunottamatta eli kaikki raha työskentelee tahoillaan. Okei, poislukien listaamattomia lappuja, joista ei ole odotettavissa osinkoja aikoihin; tosin ne omistan ennemminkin valtavan arvonnousun potentiaalin nimissä.

Posiitivisena huolenaiheena edellisestä juontuu itseasiassa pohdinta siitä, käytänkö riittävästi velkavipua (velan osuus alle puolet kokonaisvarallisuudesta)? Pelaanko sittenkin tällä hetkellä liian varmasti jättäen täysimääräisesti hyödyntämättä harkitun ja hallinnassa olevan velkavipuvaikutuksen varallisuuden kerryttämiseksi? Ainakin oikeaan suuntaan olen tässä mielessä mennyt osakepuolella siirtämällä velkavivun käytön 0%:sta nykyiseen 14,6%:iin..Asunnoissa vipu on laskenut kun asuntolainat ovat lyhentyneet vauhdilla 0-korkojen aikana, mikä voisi puoltaa paperilla uuden sijoitusasunnon ostoa tulevaisuudessa (vaikka juuri tuoreessa asuntostrategiassa olin tämän ajatuksen laittanut jo jäihin)?!

Toisaalta tiedostan myös sen, että 200.000 lainassa 0,3 kokonaiskorko tarkoittaa 600€/vuodessa korkokuluja siinä missä korkotason "normalisoituminen" Finanssikriisiä edeltälle 5-6% tasolle tarkoittaa korkokuluissa peräti (200.000*0,06 = 12.000) 12.000,00€ summaa vuodessa, siis vuosittaisten kulujen nousua 11.400 eurolla! Keneltä yksityishenkilöltä irtoaa moinen lisäys takataskusta tuosta vaan? Siksi on minusta ihan aiheellista varoittaa aika-ajoin kuluttajia talouden kuumetessa realiteeteista ja pankkien stressitestit luotonannossa ovat tervetulleita.

Äkkiäkatsomalla olenkin huiman velkainen tyyppi, mutta tosiasiassa katson olevani hyvinkin vakavaraisessa ja turvallisessa tilanteessa. Perustaloudessahan suositellaan huolestumaan kun velkojen määrä ylittää huushollin vuositulot. Minulla näin käy noin 6-kertaisesti (käteen jäävillä vuosituloilla laskettuna noin 10-kertaisesti), että taidan heikentää kummasti tilastoja. Puolustukseni on, että käytän velkaa omistusasuntoa lukuunottamatta "hyvään" eli joku muu lyhentää sitä velkaa. Huonoksi velka muuttuu kun sitä joutuu itse lyhentämään eikä raha työskentele enää luodakseen uutta rahaa vipuvaikutuksella..

Nytkun kokonaisvarallisuuden määrä on selvillä, on lähitulevaisuudessa mielekästä pohtia omalla blogikirjoituksellaan sitä mikä määrä ja millasta varallisuutta/tuottoa riittäisi taloudelliseen riippumattomuuteen ja varhaisen eläköitymisen mahdollisuuteen 4-kymppisenä. 

Mitä mieltä olet, pitäisikö vipua lisätä tai tehdä assettiluokkien sisäisiä painotuksia/uushankintoja?

   27.2.2019

24. helmikuuta 2019

Start up -yrittäjän elämää

Miksi yrittäjyys on aina kiehtonut?


Vuonna 2015 blogin aloittaessani sijoitussalkussa assettilajeja oli 2; 1.) Pörssiosakkeet ja 2.) sijoitusasunnot.

Viimevuosina tämä joukko on täydentynyt kolmannella assettilajilla eli 3.) listaamattoman yrityksen osakkeet (tapauksessani eräs start up-yritys). Assettilajit liittyvät hajauttamisen filosofiaan, josta olen tehnyt blogikirjoituksen aiemmin. Ajattelin avata tässä kirjoituksessa taustoja start up:iin lähtemiselle, kokemuksia ja tuntoja start up -yrittämisen arjesta sekä yleensä siitä mitä hienoa ja mitä vähemmän mairittelevaa yrittämiseen liittyy.

Tulen julkaisemaan erillisen bloggauksen myöhemmin elämääni sijoittajana (ja joissakin tapauksissa myös ihmisenä) eniten mullistaneista kirjoista, joista ensimmäisiä oli parikymppisenä hyvän ystäväni neuvosta lukemani Robert Kyosakin klassikkoteos Rich dad poor dad. Suosittelen jokaista asuntosijoittamista harrastavaa tai sen aloittamista pohtivaa lukemaan tuon kirjan yhtenä ensimmäisistä teoksista. Kirja on ohut ja helppolukuinen. Kirjan sanoma linkittyy vahvasti syyhyn, miksi päätin lähteä start uppiin mukaan kun tilaisuus hyvien ystävieni kautta siihen tarjoutui.

Kyosaki kuvaa teoksessaan miten erilaiset opit hän sai omalta isältään ja hyvän ystävänsä isältä elämän varrelle; Siinä missä oma isä suositteli poikaansa lukemaan arvostettuun yliopistotutkintoon ja tavoittelemaan pitkää uraa julkisella/yksityisellä puolella kunnan/arvostetun yrityksen palveluksessa, kehotti kaverin isä käyttämään ajan toisin ja pyrkimään sijoittamaan asuntoon heti kun mahdollista. Käyttämään ensimmäistä asuntoa sijoituslainan vakuutena seuraavaan asuntoon. Sitten kolmanteen asuntoon jne.. Kirja vertailee näiden keskenään hyvin erilaisten ohjeiden lopputuloksia kirjailijan itse kokeillen kummankin isän neuvoja.

Lienee arvattavissa kumman isän neuvoja toteuttamalla herra Kyosakista tuli miljonääri.

Alla olevassa kuvassa tuhannet muurahaiset rakentavat kekoa Kuningattarelleen. Jokaisella muurahaisella on oma pieni tehtävänsä, jonka täyttämiseen muurahaisen elämä kuluu. Lopulta muurahainen kuolee keon vaan kasvaessa ja hänen tilalleen tulee seuraava muurahainen. Kiertokulku on valmis.


Näiden kryptisten alustusten jälkeen lienee paikallaan nostaa esiin keskeinen ihmetykseni aihe opiskeluajoiltani; Opiskellessani kauppatieteiden tutkintoa varten hämmennyin yliopistossa siitä, miten jokainen kurssi valmisti tulevia ekonomeja toimimaan kuin ylläkuvatut muurahaiset. Professorit antoivat ymmärtää suoraan ja rivien välistä, että ideaali polku ekonomille fuksista lähtien on seuraavanlainen: "Hanki näillä kursseilla teoreettinen osaaminen, mene töihin arvostetulle työnantajalle. Kehity työssäsi ja hakeudu urallasi arvostetun yritykseen johtotehtäviin." Nämä yritykset myös tehokkaasti brändäsivät itsensä nuorten opsikelijoiden alitajuntaan sponsoroiden niin opiskelijahaalareiden hankinnat kuin tiloihinsa tehtävät excursio-vierailutkin.

Muistan miten itsekin lähdin humuun mukaan ja rustasin työhakemuksia maisterivaiheessa yrityksiin, joissa työskentelyn ajattelin olevan hohdokasta ja kaikinpuolin tavoittelemisen arvoista. Pääsinkin töihin tällaisiin arvostettuihin pörssiyrityksiin. Olin innoissani hienoista CV-merkinnöistä ja ylpeistä sukulaisista kertoessani sukujuhlissa saaneeni sellaisen ja tällaisen kesätyön tai myöhemmin pysyvämmänkin työn näistä yrityksistä.



Samaan aikaan osa pääkoppaa kuitenkin muistutti Kyosakin terveisistä; Miksi polkea toisen oravanpyörää kun saat murto-osan polkemastasi tuloksesta omalle tilillesi kuukausipalkan muodossa ja suuri osa tuottamastasi arvosta katoaa yrityksen omistajien (Kuningatar-muurahaisen) taskuihin. 

25-vuotiaana asetinkin urakehitykselleni strategian, joka sisältää elementtejä kummastakin tulokulmasta sen sijaan, että pyrkisin rakentamaan sen perinteisen (ylipiston opettaman-), nousevan urapolun jonkun työnantajan palveluksessa eläkeikään asti:

"Hankkiudun mahdollisimman hyviin työpaikkoihin siten, että kerään minua kiinnostavilla alueilla oppia, kokemusta ja kontakteja kyseisten työpaikkojen kautta. Kun olen saanut mielestäni riittävästä kokemusta ko.alueelta, pyrin perustamaan oman busineksen tuon alueen ympärille."

--> Tavoitteenani oli siis kääntää lopulta asetelma 180 astetta siten, että huippuosaajat työskentelevät minun muurahaiskekoni eteen.

Kliseessä on perää, että muille työskentelmällä voi kyllä vaurastua, rikastua voi vain yrittämisen kautta. Verottajakin kohtelee itseasiassa kansalaisia tämän lähtökohdan kautta; yrittäjän lähtökohtainen pääomatulovero on melko pienilläkin tuloilla jo alhaisempi kuin ansiotuloja saavan työntekijän osalta. Lisäksi yrittäjä voi tehdä mitä erilaisempia vähennyksiä ja muita kikkoja verokuormansa pienentämiseksi tästä vielä edelleen. Tämä on loogista, koska on kansantalouden etu kannustaa yrittäjyydeen sillä ilman yrityksiä ei olisi kansantalouteen uusia euroja tuottavaa toimintaa tai yksityisen sektorin työpaikkojakaan. Joskus verottaja sortuu ylilyönteihin, esimerkkinä se, että jos omistat pörssiyhtiöstä yli 10% osakekannasta, saat osinkosi verotta piensijoittajan maksaessa pienestä salkustaan täyden pääomatuloveron (edelleenkin minusta käsittämätöntä!).

Yrittäjänä vaurastuminen konkretisoi ensimmäisen kerran kun myin parikymppisenä kaverini kanssa perustaman pienimuotoisen, lähinnä autotalli-firmaan kokoluokkansa puolesta vertautuvan bisneksen eteenpäin muodollisella summalla isommalle toimijalle. Tällöin tajusin ensimmäisen kerran, että yrittäjä tosiaan voi lyödä 2 kärpästä yhdellä iskulla; hankkia (yrityksen tilanteesta riippuen pienemmän tai suuremman-) palkan kuten työntekijäkin, mutta yrittäjälle tulee mahdollisuus yrityksen myynnin kautta tulouttaa myös yritystoiminta myydessään myyntivoitto taskuunsa. Tupla jackpot verrattuna työntekijään, joka ei ole kiinni työnantajansa omistuspohjassa sillä työntekijä saa yrityksestä tyypillisesti eläkkeelle siirtyessään lahjaksi pinssin tai Aalto-maljan.

Vaikka myyntivoitto oli kohtuullisen pieni, oli se silti opiskelijan vuosituloissa varsin mittava summa. Ennenkaikkea se oli ensimmäinen todellinen kokemus oman yrityksen eduista verrattuna yhtenä muurahaisena juoksemiseen.

Niin, millaista se start up-yrittäjän arki sitten on? Koska olen leipätöissä muualla ja haluan hoitaa lepätyöni erinomaisesti, jää yrittämiselle käytettävä aika kohdallani vapaa-ajalleni eli lähinnä viikonloppuihin ja roolini usein lähinnä investorina toimiseen. Kuitenkin tämä tähän astinen projekti on jo opettanut enemmän kuin moni aiempi tavallinen palkkatyöni: pienyrittäjänä hoidat kahvinkeitosta TJ:n tehtäviin kaiken itse. Olet samaan aikaan firmasi markkinointijohtaja, logistiikkajohtaja, HR-johtaja, myyntijohtaja, ostojohtaja, hallintojohtaja ja itseasiassa ihan kaikkea samaa myös asiantuntija- ja assistenttitasoilla.

Vastaat kaikesta, niin hyvästä kuin pahastakin 100% itsellesi; peilistä löytyy syy siihen miten suoriuduitte. Neuvoni on, että jos päätät perustaa bisneksen muiden kanssa, niin lähde yrittäjäksi vain sellaisten ihmisten kanssa, joiden kanssa homma niin sanotusti toimii myös siviilielämän puolella. Tulet olemaan osittain naimisissa näiden tyyppien kanssa ja siksi suunnilleen yhteinen arvopohja, tavoitteet ja huumorintajun käsitys ovat enemmän kuin tärkeitä yhteiseen hiileen puhaltamisen kannalta. Ja tee tällöin osakassopimus selventämään tulevaisuuden eri skenaarioita. Moni ystävyyssuhde on (tosin vain kuulemieni puheiden perusteella) kaatunut yhteiseen yritykseen.

Älä suotta pelkää isojakaan askelia, mutta ota ne hallitulla riskillä. Tosiasia on, että rajallisella budjetilla ei ole varaa tehdä täysin typeriä ratkaisuja. Ennenkaikkea silloin kun rahat ovat vieläpä omia. Osittain tästä syystä julkisissa hankinnoissa tehdään vielä 2010-luvullakin uskomattomia fiaskoja esimerkkinä Länsimetron liian lyhyet laiturit tai 2000-luvun alun ministeri O-P Heinosen UMTS-kaupat, jossa poltettiin miljardeja markkoja veronmaksajien rahoja Saksalaisen ilman ostamiseen. Näitä holtittomuuksia tuppaa tapahtumaan eniten kun toimitaan rahoilla, jotka eivät ole omia ja itse ansaittuja. 

Yllättävän iso osa lottovoittajista hukkaa voittamansa miljoonat yllättävän nopeasti, mikä vaikuttaa ensin käsittämättömältä. Mutta on itseasiassa varsin loogista; jos et ole tottunut käsittelemään rahaa (et ole itse joutunut tekemään sitä) siihen astisen elämän aikana, niin et opi sitä yhdessä yössä voittopotin lunastaessasikaan. Useampi miljoona edellyttää jo aikamoisia urheiluauto- ja shamppanjabakkanaaleja kadotakseen. Olen joskus pohtinutkin, että toivottasti Veikkauksella annetaan jonkinlainen lyhyt Sijoittamisen oppimäärä varmuuden vuoksi voittajien pottia noutaessaan.

Takaisin asiaan; Olen yllä maalannut ruusuista kuvaa yrittäjäksi heittäytymisestä. Toimisin harhaanjohtavasti jos en kertoisi, ettei asia toki ole kokemukseni mukaan näin yksinkertainen ja huoleton. Ensinnäkin tuoreessa kasvuyrityksessä yrittäjänä joutuu laittamaan likoon huomattavasti enemmän kuin palkkatöissä. Päivät eivät lopu aina kello 17:00, viikonloput eivät ole vapaita ja palkallista vuosilomaa ei varsinkaan yrityksen alkuvaiheessa kerry päivääkään. Joudut todennäköisesti investoimaan suhteellisen paljon aikaa, energiaa sekä rahaasi yrittäjän taipaleella; tyypillisesti kestää pitkään, ennenkuin yrittäjänä saat investointisi takaisin, jos koskaan. Tähän liittyen ainoa neuvoni on, että vältä oman kotisi pantiksi asettamista viimeiseen asti yritykselle rahoitusta kerätessäsi. Start upissa erityisesti on suuri riski menettää sijoitettu pääoma. Siksi markkina palkitsee riskisempiin, tuoreisiin kasvuyrityksiin sijoittajat keskimäärin hyvällä tuotolla. Mutta koska riskin kääntöpuoli on aina karvas konkretisoituessaan niin start uppiin sijoittamalla myös menetät todennäköisemmin sijoittamasi pääoman verrattuna siihen, että sijoitat rahasi arvostettuihin pörssiyhtiöihin.

Yrittäjäksi ryhtyminen on riski ja edellyttää tyypillisesti hyvää stressinsietokykyä. 

Yrittäminen ei edelläkuvatuista syistä todellakaan sovellu kaikille. Lisäksi yrittäminen vaatii omanlaisen ajattelutavan, johon sisäänrakennettuna riskinottaminen on luontaista. Tosin samasta syystä oletan yrittäjyyden olevan myös teille tätä blogia lukeville sijoittajille luonteenomaisempaa kuin ihmisille keskimäärin. Tarkoitan, että on suuri joukko ihmisiä, jotka arvostavat selkeätä, kohtuullisen kapeaa työnkuvaa, kohtuullisen toimentulon tuomaa palkkaa, työsopimuksen mukaisia kohtuullisia työaikoja ja selkeitä palkallisia lomia yli sen riskinottamisen, jonka yrittäjäksi ryhtyminen edellyttää. Itseasiassa koska suurin osa suomalaisista on "tavallisia" palkansaajia ilman kohtuullista omistuspohjaa työnantajassaan, voinemme päätellä, että näin ajattelee selkeä enemmistö suomalaisista. Mikä on täysin fine.

Olen aiemminkin puhunut siitä, miten helppoa on rakentaa kalterit oman kodin ikkunoihin jos alkaa pelkäämään liikaa muutoksen mahdollisuuksiin tarttumista. Lopulta oma maailma on mahdollista kaventaa siihen pisteeseen asti, ettei uskalla enää astua oman kodin ulkopuolelle. Paradoksaalista kyllä, muutos on aina riski. Ilman riskinottamista ei voi tapahtua muutosta. Parempaan.

Hieman riippuen bisneksesi luonteesta, pahimmillaan menetyksesi ovat aikaa ja energiaa sekä jonkun verran rahaa. Osakeyhtiössä velkavastuut rajautuvat yhtiöön, ellei ole otettu henkilötakauksia. Ajattele aina mikä on pahinta mitä sinulle voi tapahtua. Yleensä sen ajatusleikin jälkeen itse olen uskaltanut ottaa riskin. Jota olen harvoin joutunut katumaan.

Voisin itse samantien heittäytyä muihinkin bisnesideoihin mukaan, kun vain keksin sellaisia/ niitä tulee tarjolle allekirjoittaneelle.




Jos sinulla on bisnesidea, aikaa ja energiaa sen testaamiseksi niin suorittelen tekemään pikavaluaation mikä yritysmuoto sopii sinulle parhaiten ja avaamaan selaimesta Patentti-ja rekisteritoimiston sivut samantien.

Ps. PRH:lla osakeyhtiön perustaminen tapahtuu helpoimmillaan tunnissa netissä ja kustantaa 350€. 

Toivottavasti tämä aihe herätti ajatuksia sinussa ja parhaimmillaan jätti ainakin pienen yrittäjyyden kärpäsen pyörimään päähän. 


24.2.2019


19. helmikuuta 2019

Osakkeiden osto-ohjelma vuodelle 2019

Osakkeiden osto-ohjelma 


Tavoitteena vuodelle 2019 on, että osakesalkku on +20.000€ arvokkaampi tarkastelujakson päättyessä 31.12.2019 kuin mitä se oli viime vuoden päättyessä 31.12.2018.

Viime vuoden päättyessä 31.12.2018 oli salkun bruttoarvo 147.048,24€, josta Nordnetin sijoituslainaa (0,99% korolla) oli 16.382,87€ eli salkun nettoarvo oli vuoden vaihteessa 130.665,37€. 

Tämä tarkoittaa, että 31.12.2019 salkun nettoarvon tulisi olla vähintään 150.665,37€ jotta täytän tavoitteen. Tätä kirjoittaessa salkun nettoarvo on 143.299€ joten alkuvuoden kurssinousun ansiosta olen itseasiassa ennen ensimmäisen kvartaali (Q1) loppumista enää reilun 7k€ päässä tavoitteesta. Alkuvuoden voimakkaan kurssinousun taustalla on ollut sijoittajien luottamuksen palautuminen joulukuun markkinahermoilun jälkeen.

Alla vielä kuvakaappaus salkusta tänään 19.2.2019:




Osinkoja on tässä vaiheessa vuotta kertynyt vasta parin sadan euron verran ja nekin 4 kertaa vuodessa osinkoa maksavista jenkkiosakkeista. Oletamme, että koko vuoden 2019 osinkokertymä asettuu 5000€ - 6000€ väliin, joten kun huomioimme osinkojen lisäyksen niin olemme vain 1000 - 2000€ päässä arvonnousuna / lisäinvestointeina osakeostoihin tarvittavasta euromäärästä tavoite saavuttaaksemme.

Tosin nyt täytyy huomioida se, että euromääräiset osingot vähentävät automaattisesti Nordnetissa euromääräistä sijoituslainaa. Muussa valuutassa kuin euroissa olevat osingot jäävät valuuttatilille käytettäväksi. Laskennallista kikkailua, yhtäkaikki euro on euro. Kirjanpitotapa tavallaan vaan vaihtelee.

Avaan nyt mitä osakkeita asetan ostolistalle ja miksi. Asetan näille osakkeille tapani mukaisesti tarkat ostorajat, joita pyrin noudattamaan kaupanteossa. Tarkat ostorajat ovat hintoja, joiden kohdalla painan ostonappia jokatapauksessa (ns. ideaalitilanne, jota harvemmin saavutetaan). Käytännössä teen kokonaisharkinnan markkinatilanteen ja tulevaisuuden arvion perusteella siitä mihin välille nykykurssi - ostoraja se lopullinen toteutunut ostohinta asettuu. Onpahan nähty tilanteita joissa olen päätynyt ostamaan osaketta sen kurssin karatessakin ylöspäin ylittäen esimerkiksi tänään nähdyn nykykurssin, mutta tällainen toiminta sapettaa aina. Tulee sentään pidemmän päälle edullisemmaksi pitäytyä strategiassa.

Olen aiemmin puhunut tavoitteiden ja selkeän suunnitelman merkityksestä sijoittamisessa. Ostorajojen määritys tekee osakesijoittamisesta selkeämpää kuin jännittää mihin kurssiin milloinkin ja mitä sitä nyt ostaisi.

Tällä kertaa olen päätymässä ensimmäisen kerran vuosiin ratkaisuun, jossa ostolistalla on enemmän pohjoismaisten pörssien hyväksi havaitsemiani yhtiöitä kuin amerikkalaisten pörssien laatuyhtiöitä. Peruste on simppeli: taalan vaihtokurssin pysytellessä nykyisellä aneemisella tasollaan (tätä kirjoittaessa 1,134), en haluaisi tehdä suuria ostoja euroista vaihdetuilla dollareilla.




Olen toisaalta myös saavuttanut salkussa kauan havittelemani 50%/50% -suhteen EUR- ja USD-osakkeiden välille joten pakonomaista taalalappujen voimakasta painottamista ei tarvitse enää strategisista syistä toteuttaa.

Ostin viime viikolla vuoden 2019 ensimmäiset ja tähän mennessä ainoat osakkeet, jotka olivat brittiläisen lääkeyhtiö Glaxo Smith Klinen (GSK) osakkeita. Ostin GSK:ta 120 kpl hintaan 41,29 USD. Perusteena oli se, että yhtiö osuu toimialalle, jonka puolella uskon trendin olevan nyt ja jatkossa vielä vahvemmin (länsimaissa elintasosairauksia ja koko ajan tarkempia lääkityksiä vaivoihin, joita ei ole aiemmin pystytty yhtä kustannustehokkaasti lääkitsemään ja kehitysmaissa lääkitykselle suuri tarve muutoin). Kaupanpäälle GXK maksaa varsin ruhtinaallista osinkoa jenkkipörssin lapuksi eli osinkotuotto on peräti 5,1%. GSK:n kurssi laski äkillisesti viime vuoden puolella yhtiön ilmoitettua epävarmuuksista osingonmaksupolitiikan jatkumisen osalta, mutta ainakin toistaiseksi osakkaita on hellitty yhä kovilla osingoilla. Esimerkki lapusta jota meinasin ostaa 38USD:llä hetki sitten, mutta "koska pelkäsin jääväni junasta ja missaavani taas vuosiksi osingot sen vuoksi" päätin nostaa ostorajaa ja ostaa väkisin kauan kyttäämäni laput salkkuun. Jääköön GSK toistaiseksi vuoden ainoaksi taalahankinnaksi nykyvaluuttakurssilla.. Siltä tuntuu ainakin tässä vaiheessa.

Vuoden 2019 ostolistani on seuraava:

Pohjoismaat:

*L&T (LAT1V)      15,08€   10,00€  
*Orion B (ORNBV)  28,72€   20,00€
Volvo B (VOLV B)   134,20KR   80KR


Punaiset hinnat= asetetut ostorajat
Mustat hinnat= hinnat 19.2.2019
* = löytyvät jo salkustani


L&T (Lassila & Tikanoja) on ympäristöhuoltoon ja kiinteistöjen tukipalveluihin erikoistunut palveluyritys. Olen omistanut siivun tätä firmaa jo pidempään, keskihintani on alle 7,99€ eli aikalailla puolet nykytasosta. Tämä lappu on yksi harvoja joita olen onnistunut ostamaan mielestäni aidosti "pohjalta". Pidänkin nykykurssiakin maltillisesti hinnoiteltuna. L&T tarjoaa peräti 6,1% osinkotuoton joten se sopii tältäkin osin paremmin kuin hyvin salkkuuni. Uskon yrityksen toimialaan; jätteitä syntyy aina siellä missä on ihmisiä ja toistaiseksi jätteet täytyy 99% tilanteista siirtää kumipyörälogistiikalla jätteenkäsittelylaitoksiin. Tässä L&T:n siistit tummansiniset Scaniat ovat alansa ykkösiä. Vaikka kannatan periaatteessa aina tehokasta ja vapaata kilpailua, osakkaana on tullut seurattua hyvällä mielellä sitä miten suuri markkina-asema firmalla alallaan on.

Orion B. Orion edustaa lääkealalla kotimaisen kuluttajan ykkösbrändiä kun häneltä kysytään laadukkaista lääkkeistä. Sen tuotteet eivät ole välttämättä alansa halvimmat, mutta ne ovat laadukkaimmat ja turvallisimmat käyttää -on varmasti se mielikuva jonka suurin osa kuluttajista voi Orionin kohdalla allekirjoittaa. Hyvä ja tasainen osingonmaksaja (osinkotuotto 5,1%), joka tahkonnut arvoonsa nähden suuren summan osinkoja allekirjoittaneen salkkuun vuosien varrella. Lääkeala on yksi niistä toimialoista, joista pidän trendin vuoksi. Lääkeyhtiöiden kohdalla tärkeää on huomioida keskeisten lääkkeiden patenttien voimassaolon pituus, joka määrittää monta kertaa sen miten "yksin ja rauhassa" kyseinen yhtiö saa kansankielellä painaa rahaa kyseisellä lääkkeellä markkinalla. Orionin kohdalla pienen bonusmahdollisuuden tuo aina se, että arvostettuna mutta kansainvälisesti pienenä lääkeyhtiönä se voisi olla luontainen ostokohde jollekin suurelle kansainväliselle lääkejätille. Tällaisessa tilanteessa osakkeista on tapana maksaa lisäpreemio osakkaille. 

Volvo B. Olen tosiaan kytännyt Volvoa koko sijoittajan taipaleeni ajan. Volvo on tuttu autonvalmistajana (taustalla nykyään kiinalainen Geely), mutta Volvolla on myös varsin vahva asema mm. maansiirtokoneiden ja raskaan liikenteen ajoneuvojen valmistajana. Ruotsalaiset osaavat; tuote on laadukas, arvostettu ja brändi kunnioitettu. Minulla on vieläkin tallessa sijoittajapäiväkirjani sivut, joilla spekuloidaan onko nykykurssi 70KR kestävällä pohjalla. Sittemmin Volvo on käynyt lähellä 170KR tasoja viimevuosina tasoittuen viimejoulun mylläköiden jälkilaineissa nykyiselle n.130KR tasolleen (joka tuo osinkotuotoksi maltillisen 3,2%). Volvon ostoa nykytasoilta puoltaa asiallinen KR-EUR -valuuttakurssi (10,56), mutta jarruttaa jokseenkin vaatimaton osinkotuotto. Jotenkin haluaisin saada tätä edullisemmin, mitä puoltaa varsin iloiseksi asettamani ostorajakin. Ehkä tämä vuosi tuo lopulta salkkuuni tätä timanttia Itämeren länsipuolelta?

Ostolaidalta terveisiä,

19.2.2019




Asuntosalkun kehitys 2015-2019: Tavoitteet 2019


Lukiessani sijoituspäiväkirjoja alkuvuodesta huomasin hauskan yksityiskohdan; olen povannut asuntomarkkinalla neliöhinnannousun taittuvan joka vuosi vuodesta 2014 alkaen. Samaa henkeä oli vahvasti aistittavissa tähän blogiin vuonna 2015 tehdystä, asuntosalkkuani koskevan kirjoituksen loppusanoista. Siellä jo kovasti odotettiin, aika railakkain sanakäänteinkin miten veri virrannee kohta kaduille ja käteinen on kuningas. Kukkopoika siellä huuteli :)

Näkemys on tietysti helppo teilata näin jälkikäteen vääräksi; finanssikriisin jälkeinen 0-
korkotaso on tehnyt tehtävänsä ja edistänyt osaltaan sijoittajarahan valumista seiniin Suomen ja monen muunkin maan asuntomarkkinalla. Kotimainen asuntomarkkina on sinänsä poikkeuksellinen moneen muuhun maahan verrattuna, että täkäläinen asumistukijärjestelmä luo markkinaehtoista kysyntää voimakkaamman vuokrien nousupaineen markkinalle. 

Samaan aikaan markkinalla on nähty voimakasta maantieteellistä eritytymistä. Siinä missä maakuntakaupunkien hintataso on pysynyt vakiona, muuttotappiokunnissa ovat asuntojen hinnat jopa pudonneet selvästi. Suurimpien kaupunkien (PK-seutu, Tampere) kohdalla on omistusasujaa hellitty arvonousulla joka absoluuttisesti euroissa mitattuna ollut suurinta Helsingin prime-alueilla.



Ostin vuonna 2016 Helsingin arvoalueelta asunnon, jota olen käyttänyt nyt parin vuoden ajan kotina. Onnistuin ostamaan asunnon markkinahintaa jonkin verran alemmalla summalla näin jälkikäteen tarkasteltuna. Paljastan nyt asuntokaupoilla käyttämäni jipon, vaikka se kokisin inflaatiota ;) --> Kun olen varmistanut riittävän rahoituksen, teen tarjouksen speksit täyttävästä asunnosta. Tarjous on aggressiivinen ja alle pyyntihinnan, esimerkiksi nykyisen kotini kohdalla noin -13% alle pyyntihinnan joka sekin oli minusta jo kohdallaan. Asetan tarjoukselle lyhyen (tyypillisesti muutaman tunnin pituisen-) voimassaoloajan pyrkien painostamaan myyjän tekemään myyntipäätöksen. Yleensä minulla onkin taustalla muitakin tarjottavia asuntoja enkä pelkää ilmoittaa tätä välittäjän kautta myyjälle. 

Alla päivittynyt asuntosalkkuni tilanne 19.2.2019:

-Kaksio A, tuotto 10,2%
-Kaksio B, tuotto 5,4% (myyty)
-Kaksio C, tuotto 5,5% (myyty)
-1/2 osa kolmiosta D, tuotto 7,5%
-Kaksio E, tuotto 4,6% (uusi)

Portfolio on elänyt jonkun verran vuodesta 2015 pienentyen lukumääräisesti yhdellä sijotusasunnolla samalla kun asuntojen sijaintipainotusta on siirretty salkussa maakunnista usealla sadalla kilometrillä Helsinki-keskeisemmäksi. Tämä on ollut jo parin vuoden ajan asuntosalkulleni asettamani strateginen tavoite --> Löysin sijoituspäiväkirjastani parin vuoden takaa seuraavan merkinnän:

”Vähennetään pitkässä juoksussa asuntosalkun maantieteellistä etäisyyttä ja pyritään saamaan kaikki kohteet pk-seudun tuntumaan hallinnoinnin, vuokrauksen helppouden sekä arvonkehityksen vuoksi”. (Kiinteistöstrategia kevät 2016)


Olen noudattanut strategiaa ja irronnut kahdesta maakuntien kaksiostani parin vuoden sisään samalla Helsingistä yhden uuden hankinnan (sekin kaksio) tehden.

Syyt näiden asuntojen myymiseen olivat paitsi edelläkuvatussa markkinakehityksen näkemyksessä (jos nyt on menty arvonkehitys +-0:ssa ko.kaupungissa 7 vuoden ajan, niin jälki voi muuttua rumaksi korkojen aikanaan noustessa) niin myös asuntojen (epä-)likvidiydessä sekä käytännön asioiden hoitamisessa. Myin asunnot kutakuinkin samaan hintaan kuin ne ostinkin. Pidin kumpaakin asuntoa noin 4 vuotta salkussani.

Likviditeettiriski on suuri pienellä paikkakunnalla, huomasin sen konkreettisesti kummankin kaksion myyntiajoissa jotka pyörivät vuokrattuinakin puolen vuoden kieppeillä: Ensimmäistä myytiin 6 kk ja toista peräti 10 kk. Toisen kohdalla jouduin uusimaan välityssopimuksenkin kertaalleen välitysliikkeen kanssa.

Käytännön asioilla viittaan siihen, että noin 400 km etäisyys asuinpaikkakuntaan tarkoitti aina korostunutta ongelmaa kun asunnolla on syystä tai toisesta käytävä; erityisesti vuokralaisen vaihtuminen teettää lisätyötä tässä mielessä. Asunnon kunto on tarkastettava asianmukaisesti, tarvittaessa loppusiivottava tarkemmin kuin vuokralainen on siivonnut (ymmärrettävästi harvemmin vuokralaisen intressissä siivota listoja hammasharjalla kunhan asunto on "riittävän" siisti loppusiivouksen jälkeen). Ennenkaikkea fyysisestä paikallakäyntiä edellyttäviä toimia ovat asunnon näyttäminen seuraaville vuokralaisehdokkaille, mahdollinen vuokrasopimuksen teko sekä avainten luovutus joista toki 2 viimeistä on mahdollista hoitaa tarvittaessa etänäkin. 

Itse haluan tavata vuokralaisehdokkaat koska vain näin saan 100% tuntuman siitä henkilöstä jonka vuokraan toki niin hyvin kuin ylipäänsä nyt nopeassa tapaamisessa on mahdollista ensivaikutelma saada. Olen törmännyt vuokraisäntäurani aikana monenlaisiin tapauksiin, joista röyhkein lajissaan lienee nuori mies, joka kertoi olevansa kokkina töissä tietyn yliopiston opiskelijaravintolassa. Mies oli kaikinpuolin kohtelias ja hyväkäytöksinen sekä esitti asianmukaisesti näytön lopuksi ajokorttinsa josta varmensin hänen henkilötunnuksensa (kysyn sitä aina varmentaakseni luottotietojen löytymisen). Kuinka ollakaan tarkistettuani luottotiedot miehellä oli ulosotossa yli 70k € velkojen muodostuessa lähinnä maksamattomista vuokrista! Hälytyskellot syttyivät vasta kun kaverilla oli kova kiire saada vuokrasopimus allekirjoitettua ja luottotietojen tarkistaminen varmisti epäilykset oikeaksi. Läheltä liipaisi etten vuokrannut kämppää hänelle..

Olen aina hoitanut asuntojeni ostamisen ja vuokraamisen itse ennenkaikkea siksi, että oma intressini (näkyy myös asiaan käytettävän aikapanostuksen suhteen) löytää hyvä vuokralainen on lähtökohtaisesti suurempi kuin välittäjän joka pokkaa periaatteessa halutessaan välityspalkkion heti kun vähänkään luottotietoinen tapaus tulee vastaan. Suurin osa välittäjistä varmasti katsoo aidosti asiakkaan edun perään ja panostaa toki tätä enemmän vuokralaisen valintaan, mutta täyden varmuuden asiasta saa vain vuokraamalla itse (ja toki silloinkin normaalit vuokralaisriskit voivat realisoitua). Uskon tästä lähestymistavasta olleen hyötyä sillä noin 300 vuokrauskuukaudesta huolimatta on asuntosijoittajan uralleni sattunut vain 1 tyhjä kuukausi ja 0 tuhottua asuntoa. 

Näiden kahden myymäni asunnon kohdalla olisin joutunut elämäntilanteestani (yhteensä 800km ajomatka asuntonäytälle ei olisi ollut mielekästä puuhaa) johtuen käytännössä turvautumaan jatkossa vuokraamisessa paikallisen välittäjän apuun mikä maksaa tyypillisesti 1kk:n vuokran (+ ALV.). Vaikutus vuokratuottoon on yllättävän suuri prosentuaalisesti vaikka välittäjänkulun toki saa vähentää verotuksessa.  Vuonna 2016 myin kaksio B:n ja vuonna 2017 myin kaksio C:n. Käytin myynteihin tuttua välittäjää. Vuonna 2016 ostin uuden kaksion omaksi kodikseni Helsingin arvoalueelta ja siirsin siihen asti kotina toimineen kaksio E:n sijoitusasunnoksi (asuttuani ensin Kaksio E:ssä itse verottajan myyntivoiton vapaudelle asettaman ehdon eli yli 2 vuotta yhtäjaksoisesti). All in all, vaivannäkö oli rehellisyyden nimissä yksi tekijä miksi päätin irrota näistä kahdesta kauimmaisesta protfolioni asunnosta.

Lisäksi kyseiseen taloon oli merkitty taloyhtiön 5-vuotissunnitelmassa tulevaksi mm. sähkö-ja julkisivuremontit, joiden osalta olisi seurannut vuokravapaita, vuokralaistenhakurumba sekä suoria lisäkuluja kun kyseisten remonttien maksamiseen tarkoitetut rahoitusvastikkeet olisivat pärähtäneet pyörimään. Kokonaisharkintana päätin luopua asunnoista ja nyt voin todeta päätöksen olleen oikea; siirsin asunnoista vapautuneet varat pörssiosakkeiden ostamiseen. Näillä osakkeilla olen saavuttanut kivasti tuottoa parin vuoden aikana. Kop kop, huomenna tietysti tulee finanssikriisi II ;)

Kerrataan vielä strategisen päätöksen taustoja; Halusin siis muuttaa painoarvoja assettiluokkien sisällä keventämällä asuntosalkkuani ja siirtämällä näin vapautuneita varoja pörssiosakkeisiin. Syyt olivat:

-Hintatason kehitys (maantiede): Uskon Suomen sisäisen hintojen eriarvoistumistrendin voimistuvan jatkossa (kumpikin myymäni asunto sijaitse pienemmässä maaseutukaupungissa)

-Hintatason kehitys (proven record): Vaikka omistin asunnot vuosien ajan, niiden hintataso pysyi käytännössä vakiona tai jopa putosi muutaman prosentin huomioiden välityskulut

-Hintatason kehitys (korkojen vaikutus): Jos nyt nousukauden aikana, 0-korkojen vaikuttaessa hinnat eivät nousseet, niin mitä tapahtuu kun korkotaso alkaa nousemaan ("when the shit hits the fan" asunto/sijoituslainavelallisen näkökulmasta)

-Kustannusten kasvu: Tulevat taloyhtiön remontit ja niiden lisä sijoittajan kuukausittaiseen maksukuormaan

-Vaiva: Suuri etäisyys, hankala vuokrattavuus ja epälikvidiys 

Koska hintataso pysyi vakiona tai jopa hieman laski aikakautena kun korot olivat nollissa ja talouskehitys oli positiivinen (heijastuen mm.pörssikurssien voimakkaaseen nousuun samalla aikavälillä) --> En uskaltanut laskea hintojen nousun varaan tulevaisuudessakaan. 

Uskoin yksinkertaisesti saavuttavani noiden kahden asunnon seiniin sidotulle pääomalle paremman tuoton pörssistä. Ennenkaikkea tuotto tulee kurssinousun ja osingon muodossa tekemättä yhtään mitään asialle. Isossa kuvassa voisinkin kuvailla muuttuneeni vuosien myötä mukavuudenhaluisemmaksi sijoittajaksi. Näinhän asian pitäisi taloustieteenkin mukaan teoreettisesti mennä; markkina hinnoittelee riskin ja siksi Helsingin helposti vuokrattavat, likvidit pikkuasunnot omaavat tyypillisesti hyvin heikon vuokratuoton ja suhteessa kalliin ostohinnan verrattuna maakuntien odotusarvoisesti parempaan vuokratuottoon ja edullisiin ostohintoihin. 




Aion pitää toistaiseksi taseestani löytyvät asunnot, mutta uusia hankintoja en ole asuntosalkkuuni vuonna 2019 tekemässä. Nykyhintataso on (ehkä jälleen kerran arvioin väärin?) on kertakaikkiaan vaan sellaisella tasolla, etten usko hintojen nousevan enää edes PK-seudulla merkittävästi lyhyellä aikavälillä. Markkinalla on minusta alkanut näkymään jo konkreettisesti pientä hermoilua korkotason nousun mahdollisuuksien myötä: Erityisesti isommissa asunnoissa (kolmiot ja isommat) on hintatasossa, allekirjoittaneen Oikotie.fi -ja Helsingin Sanomien sunnuntain asuntomyyntiliitteen satunnaiseen selailuun perustuen, tapahtumassa pientä niiausta ja epästabiiliutta havaittavissa. 

Aivan kuin asunnon hinnan noustessa yli 400k€ alkaisivat ostajat harvenemaan, jopa siinä määrin, että suuremmissa ja arvokkaammissa kerrostaloasunnoissa vaikuttaisi saavan yhden huoneen kaupanpäälle verrattuna jonkun vuoden takaiseen tilanteeseen. Toinen mielenkiintoinen havainto on se miten yksiöiden absoluuttisetkin hinnat hipovat jo kaksioiden hintoja, mikä on yhtäältä merkki asumistukijärjestelmän vaikutuksesta (opiskelijat nykyään yleisen asumistuen piirissä = mahdollistaa vuokrata yksin yksiö paremmin kuin ennen), mutta myös mahdollisesti siitä, että yksiöiden huima neliöhinnannousuvara saattaa olla toistaiseksi käytetty ja nähty. Ehkä?

Jokatapauksessa asuntoihin en ole nyt sijoittamassa ellei nyt jotain todella poikkeavan houkuttelevaa kohdetta satu kontaktieni kautta tai muuten markkinoilta tupsahtamaan nenän eteen. Sijoitusmaailmassa on myös sellainen sanonta kuin "What goes up, must go down"; on puhdasta spekulaatiota mitä se tarkoittaa asuntomarkkinan osalta lähitulevaisuudessa, mutta itse näen markkinoilla liikaa pilviä siirtääkseni painotusta asuntopuolelle tällä hetkellä. Pikemminkin päinvastoin, mutta koska asuntosalkkuani on nyt trimmattu pari vuotta sitten tehdyn strategiani mukaisesti, niin voin luottavaisella mielellä katsoa tulevaisuuteen tilannetta asuntosalkkuni päällä seuraten. 

Tilanne on ironisesti harmillinen; kuten olen blogissa monessa kohdassa sanonut, niin opportunistilla on tapana voittaa pitkässä juoksussa (kaupan päälle hänellä on sillä matkalla kivointa!), joten tällainen tarkkaileva ja varovainen tapa toimia ei ole itselleni luonteenomaisinta. Olen kuitenkin päätökseni tehnyt. Katsotaan mihin se vie.

Toistaiseksi vahva Hold asuntojen osalta.

19.2.2019