21. elokuuta 2021

Asuntosijoittamisesta; Mitä olen oppinut 6 vuodessa?

 Mitä olen oppinut kämppärintamalla matkan varrella?

Tulen lähitulevaisuudessa julkaisemaan samanlaisen vertailun asuntosalkkuni kehityksestä vuosien 2019 --> 2021 välillä kuin minkä kirjoitin osakesalkkuni kehityksestä samalla aikavälillä. Ennenkuin kuitenkaan syvennytään lukuihin sen tarkemmin, on mielestäni syytä analysoida miten asuntosijoittamisen strategiani on muuttunut blogin pitämisen aikana. Ja miksi tuo strategia on päivittynyt niin radikaalisti.

Luin juuri korvat punoittaen ensimmäisiä asuntosijoittamista koskeneita postauksiani vuodelta 2015.. Sitä itsevarmuuden määrää ja jykevää periaatteellisuutta :) Olipa hauska nähdä miten reilu 6 vuotta sitten asuntosijoittamistani määrittäneet prinsiipit ovat osin heittäneet häränpyllä ja toisaalta kirjoituksesta löytyi paljon ohjenuoria jotka allekirjoittaisin edelleen tänäpäivänä.

Ihminen muuten kasvaa yllättävän paljon tuollaisessa kuuden vuoden periodissa jos mietin kuudenvuoden takaista minääni sijoittajana tai ihan ihmisenäkin. Toisaalta olen törmännyt monessa yhteydessä teoriaan siitä, miten ihmisen elämän voisi jaksottaa suunnilleen 6-7 vuoden mittaisiin periodeihin; näiden ajanjaksojen sisällä meillä on saattanut olla hyvinkin selkeät tavoitteet, työ/opiskeluvaihe, harrastekenttä ja ylipäänsä elämäntilanne. Joka tuon teorian mukaan vaihtuu sisällöltään erilaiseen, uuteen 6-7 vuoden jaksoon tuoden mukaan taas omanlaiset tavoitteet ja elämänsisällön.

Pyrkimys tulla joka päivä paremmaksi versioksi itsestään

Myös sijoittajana. Jos jollain tavalla olen kasvanut tässä viimeisen kuuden vuoden aikana, niin nöyryyttä on tullut roppakaupalla lisää. Kliseistä varmasti, mutta jotenkin sitä katsoo nyt 35-vuotiaana pehmeämmillä reunoilla maailmaa ja tietynlainen ehdottomuus on vaihtunut tai ainakin selvästi vaihtumassa vähemmän kulmikkaaseen tulkintaan; maailmankuvani on muuttunut liberaalimmaksi. Mustan ja valkoisen ääripään välille todella mahtuu yhtä oikeita harmaan sävyjä. Ehkä tällainen kehitys on tulosta myös (sijoittajanakin) tehdyistä virheistä ja niistä toivottavasti oppimisesta?

Ensimmäinen askel itsensä kehittämisessä löytyneekin presidentti Paasikiven legendaarisista sanoista; Kaiken viisauden alku on tosiasiain tunnustaminen. Katso siis excelin rivejä läpi neutraalein lasein ja kun joku kohde hakkaa punaista tarpeeksi kauan pöytään, vedä johtopäätökset ja myönnä itsellesi ääneen tilanne. Jos tulevaisuudessakaan ei näy (rehellisesti) valoa tunnelinpäässä, toimi; irtoa lisätappioiden välttämiseksi kohteesta ja siirrä säästyneet varat tuottavampaan, päivitetyn strategiasi mukaiseen kohteeseen. Osakkeiden osalta huonoa sijoitusta on sitäpaitsi taloudellisesti mahdollista katsella salkussa pidempään kuin (ainakaan omassa varsin maltillisessa mittakaavassani tapahtuvassa-) asuntosijoittamisessa yhtäkään heikosti performoivaa asuntoa! Yhdenkin huonon kohteen vaikutus kokonaisuuteen on dramaattinen.. Kuten myöhemmin tulen kokemuksistani asiaa valaisemaan.

Ps. Oli muuten hauska huomata, miten osakepuolen sijoittamisessa strategiani ei ole juuri muuttunut vuosien varrella muuttunut (korkeintaan matkaan astui voimakkaammin vielä eri valuuttapohjainen hajautus jossain vaiheessa, muuten perusprinsiipit pysyneet samoina eli uskon hyvän osinkotuoton arvo-osakkeisiin), mutta nimenomaan asuntosijoittamisen puolella suunnilleen puolet 6 vuoden takaisista sijoitusstrategiani kulmakivistä on pyörähtänyt uusiksi.

Käyn alla läpi asuntosijoittamisen osalta väitteitäni vuodelta 2015:

2015: 

-Väite 1.) Mahdollisuus hyödyntää hinnoitteluvirheitä markkinalla suurempi kuin pörssissä = Allekirjoitan vuonna 2021, joskin tämä mahdollisuus on pienentynyt edelleen (käytännössä asunnot viedään nettiin 99% tapauksista, jolloin niille löytyy kohtuu kelpo markkinahinta tehokkaammin kuin vielä 6 vuottakin sitten)

-Väite 2.) Kehotus hajauttaa asuntosalkkua paikkakuntakohtaisesti = En allekirjoita vuonna 2021. Suomen maantieteellinen kehitys seuraa todella vahvaa kaupungistumisen trendiä, jossa käytännössä sijoittaja voi näkemykseni mukaan voittaa pitkällä aikavälillä hinnannousun muodossa vain sijoittamalla muutamaan suurimpaan kaupunkiin. Näistä erityisesti PK-seutu ja sieltä erityisesti Helsinki ja Helsingistä erityisesti tietyt kaupunginosat, ovat yhä kovemmalla voittomarginaalilla absoluuttisen arvonnousun osalta voittajahevosia.

En ostaisi itse enää maakuntakaupungeistakaan, puhumattakaan kaukaisemman "humppa"-Suomen alueelta sijoitusasuntoa. Perustan tämän prinsiippini omakohtaisiin asuntosijoittamisen kokemuksiini, joista myöhemmin lisää.

-Väite 3.) Suora sitaatti: "Huomionarvoista on, että pk-seudulta en omista yhtään sijoitusasuntoa, vaikka seuraankin alueen hintatasoa aktiivisesti: esimerkiksi Helsingin hintataso on liian korkea kiinnostavan tuoton aikaansaamiseksi." = En allekirjoita vuonna 2021. Hyi olkoon kuinka mahanpohjasta kouraisi lukiessani tuon virkkeen nyt, siksi otan sen tähän suorana lainauksena. 

Tätä kirjoittaessa 2 eniten tuottanutta sijoitusasuntoani sijaitsevan PK-seudulla, tarkemmin sanottuna Helsingissä ja vielä tarkemmin sanottuna "hyvissä" kaupunginosissa Helsingissä. Avaan myöhemmin asuntosijoittamisen postauksissani mitä ymmärrän tuolla käsitteellä. Olen myynyt 3 maakuntakaupungeissa sijainnutta asuntoa tässä viimeisen kuuden vuoden aikana ja viimeinenkin PK-seudun ulkopuolella sijaitseva sijoitusasunto (josta omistan 1/2) on parhaillaan myynnissä. 

Strategiani on siis kiepsahtanut 180 astetta eri suuntaan tuon virkkeen osalta. Avaan myöhemmin taustoja tuolle "takinkäännölle". Toinen, jos mahdollista vielä pahemmin silmiin koskeva asia oli väitteeni siitä miten vuonna 2015 koin Helsingin hintatason "liian korkeaksi" kiinnostavan tuoton generoimiseksi! Paljon enempää metsään ei olisi voinut mennä; toki ei ollut kristallipalloa nähdä, että Finanssikriisin jälkeen koko maailmaa elvytetään setelikoneiden voimalla valtavilla summilla. Yhdysvalloissa on nähty pariin otteeseen Covidin myötä jopa suoranaista helikopterirahaa jaettavan kansalaisille (jokainen U.S.A:n passin omaava sai nelinumeroisen dollarimäärän tilille vuonna 2020), Suomessa hallitus on jakanut sitä talouteen eri tavoin mm. suorien yritystukien kautta. Jokatapauksessa tuloksena on ollut All Time High -tuloksia pörsseissä koko 2010-luvun vuosi toisensa jälkeen. 

Ja kun sijoittajilla on taskut täynnä rahaa sekä luottamus tulevaisuuteen, he sijoittavat jokatapauksessa johonkin. Raha hakeutuu aina sille järkevimpiin kohteisiin, joista nykyisen 0-korkotason vallitessa ilmiselviä ovat olleet mm. arvopaperit ja kiinteistöt koska korkoinstrumenteistakaan ei tuottoa ole odotettavissa. Mainitsinko kiinteistöt? Kyllä.. Tätä kirjoittaessa olisi pitänyt ostaa pää märkänä Helsingistä lisää asuntoja ;) No, yhden ostinkin vuonna 2016. Tosin omaksi kodiksi, mutta uusimman Helsingin asunnon vuonna 2020 ostettuani tuo kyseinen kämppä siirtyi sijoituskäyttöön. Siitä lisää myöhemmin.

-Väite 4.) Taloyhtiössä oltava tehty suuret remontit. = Allekirjoitan vuonna 2021. Vaikka remontin arvo tutkimuksen mukaan siirtyy täysimääräisesti Helsingin hyvillä aluilla asunnon hintaan, on vaan kaikella tavalla yksinkertaisempaa jos onnistuu ostamaan asunnon, jossa isoja remontteja ei ole ihan heti tulossa. Perusteluja ovat mm. tyhjien kuukausien riski remontin johdosta, vaiva uusien vuokralaisen hakemisessa, riski taloyhtiössä pääomavastikkeiden rahastoinnista tulouttamisen sijaan (vaikuttaa vuokratulon verotukseen radikaalisti) jne.

-Väite 5.) Ostohinta ja vuokrataso (tuottosuhde) ratkaisevat = En allekirjoita vuonna 2021. Tätä neuvoa sokeasti toteuttamalla voidaan päätyä tilanteeseen, jossa ostohetkellä vuokratuotto on OK, mutta asunnon tuleva arvonkehitys radikaalisti negatiivinen. Käytännössä kaikki sijoittajalle vuosien varrella maksettu vuokratulo katoaa asunnon laskeneen (pahimmillaan romahtaneen-) myyntihinnan ja aikanaan suoritetun ostohinnan väliseen erotukseen. Eikä riitäkään vaan kokonais-sijoituksen tuotto voi painua raskaasti negatiiviseksi pitkälläkin aikavälillä vain siksi, että asunnon arvo on pudonnut niin paljon samassa ajassa kuin vuokralainen on sinänsä suorittanut ansiokkaasti vuokransa sijoittajan tilille.

Skenaario toki on siinä mielessä inhorealistinen, että mahdollinen asunnon hinnanlasku realisoituu vasta jos/kun asunnon myy. Niin kauan "tavallaan" sijoittaja toki pysyy alkuperäisessä vuokratuotossaan ja jos hän on siihen tyytyväinen, niin so what? Ja varmasti on kun on asunnon aikanaan ko.ostohinnalla ostanut. Tosin tämä "iki-hold"-skenaariokin sisältää sellaisen varauman, että jokatapauksessa asunnot ja niiden sijaintitaloyhtiöt kuluvat käytössä vuosien varrella ja jokatapauksessa joskus taloyhtiöön on tiedossa kalliita remontteja. Nuo remontit tulevat sitten suhteettoman kalliiksi, pahimmillaan ylittävät heikomman sijainnin koko kerrostalon arvon ja voivat aiheuttaa tilanteen, jossa ei vanhaa kannata enää korjata koska vanhan purkaminen ja uuden rakentaminenkin voi teoreettisesti tulla edullisemmaksi.. 

Juuri taloyhtiöiden lähestyneet suuret remontit pakottivat itseni irtoamaan useasta maaseutukaupungin, aikanaan paperilla hyvä vuokratuoton kohteesta. Ja valitettavasti markkinahinta oli jotain ihan muuta kuin vuosia aiemmin (mielestäni edullinen-) ostohinta aikanaan! Jouduin "cut the losses" -tilanteeseen. Tulen kertomaan näistä kokemuksista myöhemmin lisää.

Itseasiassa niin raakaa kuin se onkin, ylivoimaisesti parhaan tilin paperilla olen tehnyt Helsingin asunnoillani; niiden arvonnousu on ollut niin voimakasta, että ostettaessa kohtuullisempi (jopa selvästi matalampi-) vuokratuotto on jäänyt sivutuotteeksi kokonaisuudessa jossa assettien (huom. myös pankin silmissä siis niiden vakuus-) arvot ovat nousseet silmissä. 

Ajattelen asiasta tänäpäivänä jotenkin näin: Vaikka arvonnousu on spekulatiivista, ei kannata sinkoilla pelkän vuokratuotto%:n perässä. Vältä kohteita, jotka sijaitsevat arvonnousun kannalta epävarmoilla tai varsinkin negatiivisilla alueilla. Voit polttaa näppisi huolella, viimeistään kun taloyhtiön suuriin remontteihin aletaan keräämään varoja.. 

Asia ei toki ole aivan näin yksioikoinen, tulen kirjoittamaan tästä aiheesta lisää tulevaisuudessa asuntosijoittamista koskevissa jutuissa. Viimeistään kun teen lähitulevaisuudessa yhteenvedon miten asuntosalkkuni on kehittynyt euromääräisesti. Sitäpaitsi markkina hinnoittelee koko ajan kohteet "oikein"; kun ostohinta putoaa tarpeeksi ja vuokratuotto nousee kääntäen riittävän kovaksi, voi asunto maksaa itse itsensä niin nopeassa ajassa takaisin sijoittajan näkökulmasta, että kohteelle löytyy tuosta niche-sijoittajien joukosta ostaja. Luonnollisesti asunto ei ole tällöin yhtä likvidi kuin joku eiralainen yksiö ja muitakin riskejä on eri tavalla mukana --> Toisalta juuri näistä riskeistä Sijoittaja saa vastalahjaksi parhaimmillaan todella rautaisen vuokratuoton. Varoituksen sana lienee paikallaan edelliseen peilaten silti tuossa markkinassa operoiville asuntosijoittajakollegoille tai sellaisiksi aikoville. Kuten todettua, todella mielenkiintoinen aihe ja kirjoitan siitä myöhemmin lisää!

Väite 6. Asuntosijoittaminen ei sovi passiiviselle sijoittajalle, vaikkei työmäärää kannata silti liioitellakaan. = Allekirjoitan vuonna 2021. Tässäkin mielessä toki asunnon sijainnilla, kunnolla ja vuokratasolla on suuri merkitys. En itse hae "viimeistä" vuokraeuroa kohteistani vaan asunnoissani on korkeintaan keskiverto yksityisen puolen "markkina-"vuokra. Tapanani on ollut myös pitäytyä vuokrankorotuksista mikäli vuokranmaksu on ollut säntillistä ja asiat menneet hyvin muutenkin. Havaintoni mukaan moni asuntosijoittamisen aloittava / sen aloittamisesta unelmoiva lankeaa käyttämään excelissä kovimpia vuokraasuntojenvälityspalveluista löytyviä neliövuokratasoja ja sitten ihmetellään kun vuokralaista saa olla etsimässä kerran vuodessa (heti kun tyypillinen vuokrasopimus on laillista irtisanoa ilma sopimussakkoa) ja hommasta alkaa aiheutumaan tyhjiä kuukausia, välittäjäkuluja, asunnon remppatarvetta muuttojen takia (esim.taulun reiät seinissä paklattava ja maalattava pintoja nyt vähintään) jne vaivaa..

Markkinalle on tullut helpon tuoton toivossa paljon sijoittajia aivan viimeisen parin vuoden aikana, osin matalan korkotason innoittamana ja osin varmasti aiheen mediassa tapahtuvan, aktiivisemman käsittelyn vuoksi. Pelkkiä asuntosijoittamista sivuavia podcastejäkin taitaa olla pitkälle toistakymmentä tänä päivänä? Tämä innostus on luonut myös aivan uusia sijoittaja-genrejä alalle, mm. "flippaajat" jotka pyrkivät löytämään heikkokuntoisen asunnon (tyypillisesti pienen) joka helppo ja nopea laittaa joko itse tai kolmannelta palvelut ostamalla varsin edullisesti kuntoon. Sitten asunto myydään selvästi remonttikustannusinvestointia suuremmalla summalla, tai ainakin koitetaan myydä. Myös erilaiset "stailaus"-palvelut ovat tulleet käytännöksi alalle. Hieman suhtaudun varauksella aihepiiriin; tiedättehän sanonna, ettei se koiran jätös muutu sokerilla kuorruttamalla fundamenteiltaan yhtään muuksi. Sorruinko boomer-henkiseen setäkerrontaan? Ehkä, mutta jokatapauksessa pidän näitä viimevuosien ilmiöitä jonkinasteisena indikaationa alan kuumentumisesta.

Asuntojen hintakuplaa en silti, varsinkaan sijainniltaan hyvillä alueilla näe tällä hetkellä olevan. Sekin mielenkiintoinen aihepiiri, josta tulen kirjoittamaan tulevaisuudessa lisää.

Väite 7.) Oma koti ei ole sijoitus. = En allekirjoita vuonna 2021, joskin pienin varauksin. Sijoitusasunnoista saamani kokemukset ovat avanneet silmiä tarkastelemaan avoimemmin asunnonhinta-tekijää osana sijoittamisen yhtälöä pelkän vuokratulon lisäksi. 

Periaatteessa voisi kysyä 6 vuotta nuoremmalta Tehokkaalta Sijoittajalta vastakysymyksen; Eikai järkevä sijoittaja sisällytä pelkästään osinkotuottoakaan osakesalkkupuolella koko sijoitussalkun arvonkehityksen osaksi laskelmiinsa vaan myös pörssiosakkeen arvossa tapahtuva kehitys sisällytetään koko salkun tuottoon, eikö? Miksi asuntojen tulisi olla tästä logiikasta erillinen osa-alueensa? Kokonaisvarallisuuteen henkilökohtaisessa taseessa tulen sisällyttämään kaikki omistusasuntoni riippumatta saanko niistä tulovirtaa vai en. Totta on, että omakoti ei tuota aktiivista tulovirtaa vuokratulon muodossa, mutta en näe sitä perusteena olla sisällyttämättä kotina toimivaa asuntoa kokonaisvarallisuutta koskevaan laskelmaan. Ja kokonaisvarallisuuteni asuntojen osalta kehittyy jokaisen asunnon kohdalla ko.asuntoa koskevan pankkilainan pienentyessä sekä toisaalta asunnon arvon muutoksesta (joka toivottavasti on positiivinen).

Tapauksessani tällä hetkellä kotina toimiva asunto vieläpä on arvoltaan sen verran suuri suhteessa kaikkeen varallisuuteeni, että kyseisen asunnon lainanlyhentäminen yksin (ilman asunnon markkinahinnan muutostakin) tarkoittaa yhdessä vuodessakin melkoista siirtymää Tase-ja tuloslaskelmassa velkojen puolelta varallisuudeksi. Summasummarum, suurimmaksi osaksi tämä väite ei pidä paikkaansa. 

Ehkä tässä oli tarpeeksi tältä päivältä. Tulen tosiaan käsittelemään asuntosijoitussalkkuni kehitystä ihan oikeiden eurojenkin valossa lähitulevaisuudessa. Tämä oli lämmittelyä sitä varten, joskin ainakin itselle silmiä avaavaa muistelemista. 

Vastuuvapauslauseke

Toivon, ettei kukaan tulkitse väärin esimerkiksi olettaen minun lytänneen kategorisesti sijoitusstrategian löytää ostohinnaltaan edullisia kohteita maaseudulta ja tienaamaan poikkeuksellisen korkeilla vuokratuotoilla. Se voi olla erinomaisen tehokas strategia (kuten ylipäänsä erikoistuminen johonkin niche-alueeseen sijoittamisessa), mutta ei vain sovi allekirjoittaneelle tähän elämäntilanteeseen. Sitäpaitsi voihan olla, että allekirjoittaneen karvaat kokemuksen pienempien paikkakuntien sijoitusasuntojen arvonkehityksestä olivat turhia oppirahoja ja seuraavassa hallituksessa Keskusta lappaa kaiken PK-seudun verotulon maaseudulle. Mistä näistä tietää, teen parhaassakin tapauksessa vain ajanhetkessä käytettävien tietojeni mukaisen analyysin ja se saattaa olla seuraavan kuuden vuoden kuluttua taas täysin erilainen ;)

Mitä ajatuksia nämä pohdinnat herättivät sinussa? 


       Aurinkoisin terveisin 21.8.2021,







Ei kommentteja:

Lähetä kommentti