9. toukokuuta 2021

Operaatio oma koti; miksi Sijoittaja tuhlaa seiniin?

 Miksi panostin (itselleni-) isosti uuteen kotiin?

Disclosuuri; Finsglishistä huolimatta, tiedoksi paatunemimmille sijoittajille; Ei, blogini ei ole muuttumassa Sisustuslehdeksi vaikka peräti postauksen verran tulen nyt oman kodin osto-projektia kuvaamaankin.

Yksi taloudellisesti merkittävimpiä päätöksiä Covid-vuonna 2020 oli ehdottomasti uuden oman kodin ostaminen. Kyseessä oli omassa mittakaavassani varsin suuri hankinta; laskin, että asunnon velatonhinta oli suunnilleen saman verran kuin koko nettovarallisuuteni (sijoitusasuntojen ja osakesalkun kokonaisarvo vähennettynä veloilla). 

Yksi sijoitustoimintaani ohjanneista perusarvoista on ollut saada mahdollisimman moni euro työskentelemään aktiivisesti; "Valitse haluatko työskennellä rahan vuoksi vai antaa rahan työskennellä sinun vuoksesi" on mielestäni nerokas ja aina ajankohtainen tienviitta.


--> Tätä taustaa vasten kävin aikamoisen ajatuspainin niin excelissä kuin omassa päässänikin silloisen kodin päivittämisestä uuteen. Koska uskon monen lukijan painineen/joutuvat painimaan saman pohdinnan kanssa elämänsä aikana, ajattelin kirjoittaa tuosta Jaakobin painista oman postauksen. Toivottavasti näistä ajatuskeloista voi joku saada inspiraatiota samassa tilanteessa.


Mitkä tekijät vaikuttivat päätöksentekooni asuntoa ostaessa? 

Mieleen tulevat ainakin seuraavat asiat:


-1.) Elämänlaatu ja kiitos itselle; Koti on aina merkinnyt itselleni paljon. Vietän siellä eniten aikaa vuodessa. 

Tässä mielessä kodista saatava ja siellä vallitseva "hyvä fiilis" vaikuttavat suoraan myös muuhun tekemiseeni, ainakin jossain määrin. Esimerkiksi tämän blogin pariin palasin vasta muuton jälkeen; ajatuksena paljon mukavampi naputella näitä(kin) juttuja kahvimuki kädessä, jalat ojennettuna mukavassa recliner-tuolissa kuin pienen kaksion klaffipöydällä jakkaran päällä. Myös parisuhdetta pidemmän päälle mukavampi vaalia kun ei olla kuitenkaan ihan koko ajan "iholla".

Luonnollisesti myös covid-ajan etätyöt herättivät arvostamaan riittävää elintilaa ja esimerkiksi omaa työhuonetta eri tavalla. Tähän taisi herätä puoli Suomea.

Kiitos hyvästä työstä

Toisaalta, mitä ihmettä.. Täytin juuri 35-vuotta ja olen nähnyt systemaattisesti paljon vaivaa mahdollistaakseni taloudellisesti itselleni asioita; kai sitä hyvänen aika nyt pienen kaksion saa päivittää suuremmaksi hyvällä omalla tunnolla konservatiivisempikin sijoittaja kokonaisuus huomioonottaen?!


-2.) Ajoitus; Viimeiset hetket?

Aiempi kotini, kaksio, sijaitsee samassa kaupunginosassa kuin loppuvuodesta 2020 hankittu uusi koti. Kuten edellinenkin asunto, myös tämä nyt hankittu on kohtuu tuoreesti putkiremontoitu ja julkkariremontoitu kohde. 

Ehdin tykästymään kyseiseen kaupunginosaan neljän siellä viettämäni vuoden aikana kovasti. Alue tarjoaa viihtyisän ilmapiirin, hyvät palvelut ja liikenneyhteydet, luontoa, merellisyyttä ja hyvät ulkoilumahdollisuudet. Olikin siis selvää, että uusi koti tulee sijaitsemaan samalla alueella.

Luonnollisesti olin seurannut alueen asuntojen hintakehitystä aktiivisesti asuntosijoittajan silmin jo pitkään. Suosittelen muuten jokaiselle asunnoista kiinnostuneelle ottamaan tavaksi käydä silloin tällöin ihan muuten vaankin tekemässä Oikotie.fi/Etuovi.com -hakuja sinua kiinnostavien asuntojen osalta. Silloinkin kun et ole aktiivisesti ostamassa asuntoa. Näin sinulla pysyy "sormituntuma" markkinaan; asuntojen kiertonopeus ("viime sunnuntaina ilmestynyt asunto onkin kadonnut kun katson viikon päästä sunnuntaina aamukahvilla samaa hakufiltteröityä näkymää" -tyyliset havainnot), hinnoittelu (niin pyyntihinnat kuin mahdolliset hinnanlaskut) sekä asettamiesi hakufilttereiden läpi suodattuvien hakutulosten kokonaismäärässä tapahtuvat erot antavat sijoittajalle paljon dataa takaraivon kovalevylle muistiin. 

Vuonna 2016 ostamani kaksion arvo oli noussut kesään 2020 mennessä 194.000 eurosta n.320.000 euroon (asuntoon tuli putkiremontin hankeosuus maksettavaksi oston jälkeen, tätä putkiremontin osuutta jäljellä nyt n.20.000e) joten absoluuttista hinnannousua tässä hetkessä laskien on kertynyt noin 100.000 euroa. Putkiremontin osuus täysmääräisesti huomioiden noin 95.000 euroa. Mistä muuten pieraisin tuon asunnon arvonnousun arvion? Samasta talosta myytiin heikommassa kunnossa ollut identtinen asunto tuolla summalla viime kesänä.. Tiedän kun olin tarjouskilvassa mukana ;) Jokatapauksessa alueen, Helsingin sisäisestikin tarkastellen, positiivinen arvonkehitysvire oli yksi tekijä taustalla mikä lisömotivoi hakemaan asuntoa juuri tältä alueelta.

Alueen hintatasoa tosiaan aktiivisesti pidempään seuranneena laskin miten paljon perheasunto-kokoluokassa, hinnannousutahdin edes suunnilleen samantasoisena jatkuen, rahaa joutuu laittamaan enemmän vuoden päästä ostaessa kuin nyt saman asunnon saadakseen. Kriittistä oli sisäistää se, että nyt elettiin (vallitsevalla hintojennousun vauhdilla) viimeisiä hetkiä ylipäänsä kyetä ostamaan ko.alueelta perheasunto itselleni tärkeillä spekseillä; budjetti max.650.000 euroa (josta oma osuuteni max.400t€), riittävä koko (vähintään 80m2), vähintään 4 huonetta, avokeittiö, mukava lasitettu parveke ja pääilmansuunta länteen tai etelään, ei katutason sijainti, toimiva pohja sekä taloyhtiön oltava vakavarainen (maltillinen hoitovastike/m2) ja hyvin hoidettu (isot peruskorjausremontit tehtynä).

Miksi viimeisiä hetkiä? Enkö muka oleta sijoitusvarallisuuteni nousevan koko ajan voimistuvalla tahdilla (korkoa korolle -tekee töitä taustalla)? Oletan kyllä, mutta en näe pointtia "tuhlata" tuota varallisuuteni nettoarvonnousua maksaakseni koko ajan hinnallisesti samalla kallistuvan unelma-asunnon ostamisen unelmasta "lisähintaa"; halusin naulita kohteen taseeseeni nyt enkä tulevaisuudessa. Postauksen lopussa teen nopean laskuharjoituksen ko.hintaluokan asunnon hinnanousun konkretiasta (oletuksena siinä toki nykyisen hintojen kehitystahdin jatkuvan).


Speksit muuten erosivat vain hieman sijoitusasunnon ja oman pitkän ajan kodin osalta. Luonnollisesti neliöiden osalta, mutta huomasin myös arvostavani esimerkiksi ilmansuuntia (valoisuutta sitä kautta) enemmän kuin tavallisesti sijoituskäyttöön tulevan asunnon kohdalla. Muuten lähtökohtaisesti katselin samoja asioita; haluanhan asukkaiden viihtyvän myös vuokralla asunnoissani pitkään ja hyvin. Tosin sijoitusasunnossa olisi ollut tärkeämpää löytää kohde jossa taloyhtiön isot remontit olisivat pyörineet taustalla taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettuina rahoitusvastikkeina jolloin olisin päässyt pienemmällä rahamäärällä kiinni kohteeseen ja saanut lyhennysten verran pienennettyä vuokratuloa per kuukausi pääomatuloveroa optimoiden. Nyt ostettavassa kohteessa tuntui paremmalta jopa ostaa kerralla asunto, jossa ei tarvitse maksaa lainanlyhennyksen ja hoitovastikkeen lisäksi vielä pois pääomalainojakin taloyhtiön suuntaan. Tuo raha olisi pois joka kuukausittaisesta cash flow:stani, vaikka se onkin sitä myös pankkilainan lyhennyksen muodossa mutta sen korko on vallitsevassa tilanteessa alhaisempi kuin taloyhtiön saaman lainan.

Edelläkuvattu hintatasoon liittynyt "ahaa" -elämys veti muuten hiljaiseksi; Luulin hoitaneeni raha-asiat ikääni nähden varsin mallikkaasti ja silti teki tiukkaa päästä kiinni edes perus-perhekokoluokan kerrostaloasuntoon! Kertoo jotain Helsingin asuntojen hinnoista.. Joiden en muuten näe olevan mitenkään "kuplassa" vastoin monen muun näkemyksiä. Avaan myöhemmissä postauksissa vähän argumenttejani tuon mielipiteen taustalta.


-3.) Hinnoittelu ja arbitraasin hyödyntäminen; Laputus!

Itseasiassa edelläkuvattu oivallus (jonka tunnehinta muuten usein on ärtymys) aiheutti ensireaktiona hämmennystä ja jonkun asteista vttuuntuneisuutta. Taisimpa sadatella mielessäni jotain tämän suuntaista "kuka näitä oikein voi enää ostaa, pelkät pappa betalarit ja lottovoittajatko?!" tajuten samassa hetkessä purkauksen lapsellisuuden --> Ainoa tapa toteuttaa unelma oli toimia, ei jäädä kotiin sadattelemaan kateellisena ja katkerana. Vallitseva tilanne oli mikä oli ja näytti muuttuvan vauhdilla vaan vaikeammaksi (hintojen laskua ei, monen Covid-tilanteen ennustuksien vastaisesti, ollutkaan tapahtunut vaan päinvastoin suomalaiset tuntuivat kauhovat kriisin myötä ulkomaanmatkoila punttiin jäävät setelit entistä vimmaisemmin asuntoihin kiinni) joten ei muuta kuin tuumasta toimeen.

Nopeasti totesin, että käytännössä hintataso oli jo karannut pyyntihintojen osalta suhteessa pankilta saamaani lainalupaukseen ja haluamani asunnon spekseihin. Niin, mainitsinko jo ottaneeni koko asunnon ostosumman lainana? Kuten todettua, pyrin ostamaan asunnot niin pitkälle ulkopuolista rahoitusta (pankkilainaa) hyödyntäen kuin mahdollista jotta en joutuisi sitomaan oikeaa rahaa yhtään enempää seiniin kuin on pakko. Jotain hyvääkin siinä, että sijoitusasunnoista oli ehtinyt vapautua vuosien varrella varallisuutta niiden lainojen lyhentyessä sekä Helsingissä sijaitsevien kohteideni osalta myös arvonnousun myötä.

Tätä hintatasohavaintoa tuki se, että kesällä 2020 kävin jututtamassa kaikkia alueen keskeisiä kiinteistövälittäjiä henkilökohtaisesti heidän toimistoillaan; kuten pelkäsin, kaikilta tuli näkemys "jos onnistutte nostamaan budjettia edes 100.000 eurolla, niin voisi olla realistisia mahdollisuuksia" osan luvatessa kuitenkin pitää allekirjoittaneen yhteystiedot muistissa jos sopivia kohteita tulee kohdalle. Yhtään yhteydenottoa en saanut seuraavina viikkoina. Enkä ole muuten saanut sen jälkeenkään. Jotain markkinan lämpöisyydestä kertoo sekin, että moni välittäjä ehdotti jos tekisin maksullisen ostotoimeksiannon. Kieltäydyin toki kohteliaasti.

Arbitraasin määritelmä: "Arbitraasi on tilanne, jossa voidaan saada voittoa ilman riskiä. Arbitraasitilanne voi syntyä esimerkiksi kahden eri tuotteen tai markkinapaikan välille. Jos yhdessä markkinapaikassa kaupataan samaa tuotetta eri hinnalla kuin toisessa, tällöin voi saada voittoa ilman riskiä." (Wikipedia 05/2021)

Nyt piti keksiä miten löytää arbitraasi eli poikkeama markkinahinnoittelusta. Tiesin, että riittää kun löytää yhden sellaisen! Tämä motivoi minua ja keksin hyödyntää jo aiemmin yhden sijoitusasunnon etsimisessä hyödyntämääni laputus-taktiikkaa.

Seuraavaksi selvitin mitkä taloyhtiöt täyttävät edelläkuvatut speksit, eli niistä pitäisi löytyä haluamani kaltaisia asuntoja ja toisaalta taloyhtiöiden on oltava riittävän varakkaita ja hyvinhoidettuja (suuret remontit tehty) ja tulostin toista sataa "Ostetaan"-lappua. Listasin lapulle speksit budjetin kanssa ja loppuun omat yhteystietoni. Jaoin lappuja kaikkiin ennalta selvittämieni taloyhtiöiden asuntoihin ja rappujen ilmoitustauluille. Siinä olikin hikisempi urakka kuin osasin odottaakaan; suurin osa nykypäivän rapuista on nimittäin lukittuja ja toimivat ovikoodein joten jouduin usein odottamaan oven edessä kunnes joku asukas tuli ulos/meni sisään rappuun tai kuten parhaimmillaan kävi, yhytin posteljoonin jakamasta postia taloihin ja "ajoitin" laputuksen samaan aikaan päässen sisään moneen rappuun näin.

Ensimmäiset viikot laputusoperaation jälkeen olivat masentavia tuloksellisuuden osalta, tulos: 0 yhteydenottoa. Sitten kolmantena viikkona alkoi tapahtumaan, minuun otti yhteyttä 2 eri henkilöä samasta, eniten unelmoimastani taloyhtiöstä. Toisessa tapauksessa kyse oli tilanteesta, jossa asuntoa olisi joutunut remontoimaan enemmän ja toisaalta asunto oli kooltaan hieman turhan suuri (hoitovastike karkasi hieman turhaan kun tyhjiä neliöitä olisi tullut jopa liikaa asuntoon). Mutta toinen tapaus osui ja upposi; Kyseinen lapsiperhe oli jo tehnyt kaupat toisella paikkakunnalla sijaitsevasta asunnosta ja olivat jo tilanneet kuvaajan ottamaan kuvat kodistaan tarkoituksena laittaa asunto itse myyntiin. Taustaa; olin juuri todistanut kun samassa taloyhtiössä omistaja myi itse netissä asuntonsa ja hinta nousi lopulta (todella kovaan-) pyyntihintaan asti nopeassa ajassa. 

Ei muuta kun pyyntö päästä katsomaan asuntoa ennen kuin menee nettiin; yksityisnäyttö onnistui ja jouduin tosissaan tappelemaan etten näyttäisi myyjälle miten iloisesti yllätyin asunnon kunnosta ja ylipäänsä ko.asunnosta. Ja ennenkaikkea myyjän ääneen sanomasta ajatellusta hintapyynnöstä. Tiesin, että asunto menisi yli sen kaupaksi samana päivänä jos myyjä laittaisi asunnon myyntiin julkisesti. Teimme paremman puoliskon kanssa samana iltana sähköpostilla seuraavaan iltapäivään voimassaolevan ostotarjouksen kohteesta. Myyjät pitivät meitä jännityksessä aamuun asti kunnes tuli vapauttava vastaus sähköpostiin: "Olemme hyväksyneet tarjouksenne". 

Fiilis oli mahtava, vaikka se tiesikin enemmän rahanmenoa kuin koskaan aiemmin tämän kaverin elämässä. Tosin ei kaduta yhtään.

Laputuksella säästin moninkertaisesti oman vuosinettopalkkaani vastaavan summan. Välityspalkkion ohittamalla, mutta ennenkaikkea löytäen (osin myyjän oman elämäntilanteen vuoksi eli jo ostettu toinen asunto-) markkinahintaa selvästi alhaisemman hinnoitellun kohteen. Suosittelen jos olet ostohousut jalassa (vaikka vähän pizzalähettifiilis ilman pizzaa välillä tulisikin)!


-4.) Sijoitusnäkökulma: Hinnanousu X% x Iso summa = hemmetisti isompi absoluuttinen pino euroja.

Vaikka hintalappu asuntounelman totoutumisella oli suuri, on tarinalla toki sijoittajan kannalta positiivinenkin kolikon kääntöpuoli.

Nimittäin pelkkä vuosittainen 3%:n hinnannousu tarkoittaa 650.000 euron arvoisessa asunnossa 19.500 euroa vuodessa. Ostamani asunnon sijainti-kaupunginosassa nousu on ollut viimevuodet kovempaa, n.6% -tasolla (hieman lähteestä riippuen koska kaupunkiosakohtainen data epätarkempaa kuin Tilastokeskuksen suurempi tietomassa), mutta tuo taso tarkoittaa jo 39.000 euron vuosittaista arvonnousua. 

Korostan, että arvonnousu on spekulatiivinen ja siinä mielessä "epälikvidi" ja siten vain paperilla (ja silloinki varoen-) huomioitava osa assettien kokonaisarvontuottoa, koska se toteutuu vasta myydessä. Jos on toteutuakseen. Allekirjoittaneella on kokemuksia päinvastaisestakin arvonkehityksessä, siitä myöhemmin sijoitusasuntoportfolion analyyseissä lisää.

Järkyttävää joka tapauksessa tuo hintojen kehitys PK-seudulla! Suomeksi sanottuna se tarkoittaa esimerkkilaskelmassa suurempaa absoluuttista euromäärää vuositasolla pelkästä "asunnon olemassaolosta taseessa" kuin minkä keskimääräinen suomalainen ansiotöissä täysipäiväisesti käyvä ihminen saa tienattua verojen jälkeen koko vuotena. Onko se oikein, onko se väärin? Eri keskustelun paikka, tosiasia se kuitenkin on ja sellaisena käsiteltävä. Tulen ottamaan blogissani useassa yhteydessä myöhemmin kantaa Suomen sisäiseen eriarvoistumiskehitykseen mitä tulee asuntojen hintakehitykseen nyt ja tulevaisuudessa. Ja miten mielestäni sjoittajan tulisi tätä kehityssuuntaa käsitellä omissa sijoituspäätöksissään.

Tulipas pitkä paasaus, vaikka piti vain vähän "puolustella" rahan sitomista oman kodin seiniin..

Miltä tämä kuulosti, oletko sinä(kin) kipuillut saman aiheen parissa? Paljonko siihen omaan kotiin oikein on luvallista törsätä?


       Kevätterveisin 9.5.2021,









Ei kommentteja:

Lähetä kommentti