21. elokuuta 2021

Asuntosijoittamisesta; Mitä olen oppinut 6 vuodessa?

 Mitä olen oppinut kämppärintamalla matkan varrella?

Tulen lähitulevaisuudessa julkaisemaan samanlaisen vertailun asuntosalkkuni kehityksestä vuosien 2019 --> 2021 välillä kuin minkä kirjoitin osakesalkkuni kehityksestä samalla aikavälillä. Ennenkuin kuitenkaan syvennytään lukuihin sen tarkemmin, on mielestäni syytä analysoida miten asuntosijoittamisen strategiani on muuttunut blogin pitämisen aikana. Ja miksi tuo strategia on päivittynyt niin radikaalisti.

Luin juuri korvat punoittaen ensimmäisiä asuntosijoittamista koskeneita postauksiani vuodelta 2015.. Sitä itsevarmuuden määrää ja jykevää periaatteellisuutta :) Olipa hauska nähdä miten reilu 6 vuotta sitten asuntosijoittamistani määrittäneet prinsiipit ovat osin heittäneet häränpyllä ja toisaalta kirjoituksesta löytyi paljon ohjenuoria jotka allekirjoittaisin edelleen tänäpäivänä.

Ihminen muuten kasvaa yllättävän paljon tuollaisessa kuuden vuoden periodissa jos mietin kuudenvuoden takaista minääni sijoittajana tai ihan ihmisenäkin. Toisaalta olen törmännyt monessa yhteydessä teoriaan siitä, miten ihmisen elämän voisi jaksottaa suunnilleen 6-7 vuoden mittaisiin periodeihin; näiden ajanjaksojen sisällä meillä on saattanut olla hyvinkin selkeät tavoitteet, työ/opiskeluvaihe, harrastekenttä ja ylipäänsä elämäntilanne. Joka tuon teorian mukaan vaihtuu sisällöltään erilaiseen, uuteen 6-7 vuoden jaksoon tuoden mukaan taas omanlaiset tavoitteet ja elämänsisällön.

Pyrkimys tulla joka päivä paremmaksi versioksi itsestään

Myös sijoittajana. Jos jollain tavalla olen kasvanut tässä viimeisen kuuden vuoden aikana, niin nöyryyttä on tullut roppakaupalla lisää. Kliseistä varmasti, mutta jotenkin sitä katsoo nyt 35-vuotiaana pehmeämmillä reunoilla maailmaa ja tietynlainen ehdottomuus on vaihtunut tai ainakin selvästi vaihtumassa vähemmän kulmikkaaseen tulkintaan; maailmankuvani on muuttunut liberaalimmaksi. Mustan ja valkoisen ääripään välille todella mahtuu yhtä oikeita harmaan sävyjä. Ehkä tällainen kehitys on tulosta myös (sijoittajanakin) tehdyistä virheistä ja niistä toivottavasti oppimisesta?

Ensimmäinen askel itsensä kehittämisessä löytyneekin presidentti Paasikiven legendaarisista sanoista; Kaiken viisauden alku on tosiasiain tunnustaminen. Katso siis excelin rivejä läpi neutraalein lasein ja kun joku kohde hakkaa punaista tarpeeksi kauan pöytään, vedä johtopäätökset ja myönnä itsellesi ääneen tilanne. Jos tulevaisuudessakaan ei näy (rehellisesti) valoa tunnelinpäässä, toimi; irtoa lisätappioiden välttämiseksi kohteesta ja siirrä säästyneet varat tuottavampaan, päivitetyn strategiasi mukaiseen kohteeseen. Osakkeiden osalta huonoa sijoitusta on sitäpaitsi taloudellisesti mahdollista katsella salkussa pidempään kuin (ainakaan omassa varsin maltillisessa mittakaavassani tapahtuvassa-) asuntosijoittamisessa yhtäkään heikosti performoivaa asuntoa! Yhdenkin huonon kohteen vaikutus kokonaisuuteen on dramaattinen.. Kuten myöhemmin tulen kokemuksistani asiaa valaisemaan.

Ps. Oli muuten hauska huomata, miten osakepuolen sijoittamisessa strategiani ei ole juuri muuttunut vuosien varrella muuttunut (korkeintaan matkaan astui voimakkaammin vielä eri valuuttapohjainen hajautus jossain vaiheessa, muuten perusprinsiipit pysyneet samoina eli uskon hyvän osinkotuoton arvo-osakkeisiin), mutta nimenomaan asuntosijoittamisen puolella suunnilleen puolet 6 vuoden takaisista sijoitusstrategiani kulmakivistä on pyörähtänyt uusiksi.

Käyn alla läpi asuntosijoittamisen osalta väitteitäni vuodelta 2015:

2015: 

-Väite 1.) Mahdollisuus hyödyntää hinnoitteluvirheitä markkinalla suurempi kuin pörssissä = Allekirjoitan vuonna 2021, joskin tämä mahdollisuus on pienentynyt edelleen (käytännössä asunnot viedään nettiin 99% tapauksista, jolloin niille löytyy kohtuu kelpo markkinahinta tehokkaammin kuin vielä 6 vuottakin sitten)

-Väite 2.) Kehotus hajauttaa asuntosalkkua paikkakuntakohtaisesti = En allekirjoita vuonna 2021. Suomen maantieteellinen kehitys seuraa todella vahvaa kaupungistumisen trendiä, jossa käytännössä sijoittaja voi näkemykseni mukaan voittaa pitkällä aikavälillä hinnannousun muodossa vain sijoittamalla muutamaan suurimpaan kaupunkiin. Näistä erityisesti PK-seutu ja sieltä erityisesti Helsinki ja Helsingistä erityisesti tietyt kaupunginosat, ovat yhä kovemmalla voittomarginaalilla absoluuttisen arvonnousun osalta voittajahevosia.

En ostaisi itse enää maakuntakaupungeistakaan, puhumattakaan kaukaisemman "humppa"-Suomen alueelta sijoitusasuntoa. Perustan tämän prinsiippini omakohtaisiin asuntosijoittamisen kokemuksiini, joista myöhemmin lisää.

-Väite 3.) Suora sitaatti: "Huomionarvoista on, että pk-seudulta en omista yhtään sijoitusasuntoa, vaikka seuraankin alueen hintatasoa aktiivisesti: esimerkiksi Helsingin hintataso on liian korkea kiinnostavan tuoton aikaansaamiseksi." = En allekirjoita vuonna 2021. Hyi olkoon kuinka mahanpohjasta kouraisi lukiessani tuon virkkeen nyt, siksi otan sen tähän suorana lainauksena. 

Tätä kirjoittaessa 2 eniten tuottanutta sijoitusasuntoani sijaitsevan PK-seudulla, tarkemmin sanottuna Helsingissä ja vielä tarkemmin sanottuna "hyvissä" kaupunginosissa Helsingissä. Avaan myöhemmin asuntosijoittamisen postauksissani mitä ymmärrän tuolla käsitteellä. Olen myynyt 3 maakuntakaupungeissa sijainnutta asuntoa tässä viimeisen kuuden vuoden aikana ja viimeinenkin PK-seudun ulkopuolella sijaitseva sijoitusasunto (josta omistan 1/2) on parhaillaan myynnissä. 

Strategiani on siis kiepsahtanut 180 astetta eri suuntaan tuon virkkeen osalta. Avaan myöhemmin taustoja tuolle "takinkäännölle". Toinen, jos mahdollista vielä pahemmin silmiin koskeva asia oli väitteeni siitä miten vuonna 2015 koin Helsingin hintatason "liian korkeaksi" kiinnostavan tuoton generoimiseksi! Paljon enempää metsään ei olisi voinut mennä; toki ei ollut kristallipalloa nähdä, että Finanssikriisin jälkeen koko maailmaa elvytetään setelikoneiden voimalla valtavilla summilla. Yhdysvalloissa on nähty pariin otteeseen Covidin myötä jopa suoranaista helikopterirahaa jaettavan kansalaisille (jokainen U.S.A:n passin omaava sai nelinumeroisen dollarimäärän tilille vuonna 2020), Suomessa hallitus on jakanut sitä talouteen eri tavoin mm. suorien yritystukien kautta. Jokatapauksessa tuloksena on ollut All Time High -tuloksia pörsseissä koko 2010-luvun vuosi toisensa jälkeen. 

Ja kun sijoittajilla on taskut täynnä rahaa sekä luottamus tulevaisuuteen, he sijoittavat jokatapauksessa johonkin. Raha hakeutuu aina sille järkevimpiin kohteisiin, joista nykyisen 0-korkotason vallitessa ilmiselviä ovat olleet mm. arvopaperit ja kiinteistöt koska korkoinstrumenteistakaan ei tuottoa ole odotettavissa. Mainitsinko kiinteistöt? Kyllä.. Tätä kirjoittaessa olisi pitänyt ostaa pää märkänä Helsingistä lisää asuntoja ;) No, yhden ostinkin vuonna 2016. Tosin omaksi kodiksi, mutta uusimman Helsingin asunnon vuonna 2020 ostettuani tuo kyseinen kämppä siirtyi sijoituskäyttöön. Siitä lisää myöhemmin.

-Väite 4.) Taloyhtiössä oltava tehty suuret remontit. = Allekirjoitan vuonna 2021. Vaikka remontin arvo tutkimuksen mukaan siirtyy täysimääräisesti Helsingin hyvillä aluilla asunnon hintaan, on vaan kaikella tavalla yksinkertaisempaa jos onnistuu ostamaan asunnon, jossa isoja remontteja ei ole ihan heti tulossa. Perusteluja ovat mm. tyhjien kuukausien riski remontin johdosta, vaiva uusien vuokralaisen hakemisessa, riski taloyhtiössä pääomavastikkeiden rahastoinnista tulouttamisen sijaan (vaikuttaa vuokratulon verotukseen radikaalisti) jne.

-Väite 5.) Ostohinta ja vuokrataso (tuottosuhde) ratkaisevat = En allekirjoita vuonna 2021. Tätä neuvoa sokeasti toteuttamalla voidaan päätyä tilanteeseen, jossa ostohetkellä vuokratuotto on OK, mutta asunnon tuleva arvonkehitys radikaalisti negatiivinen. Käytännössä kaikki sijoittajalle vuosien varrella maksettu vuokratulo katoaa asunnon laskeneen (pahimmillaan romahtaneen-) myyntihinnan ja aikanaan suoritetun ostohinnan väliseen erotukseen. Eikä riitäkään vaan kokonais-sijoituksen tuotto voi painua raskaasti negatiiviseksi pitkälläkin aikavälillä vain siksi, että asunnon arvo on pudonnut niin paljon samassa ajassa kuin vuokralainen on sinänsä suorittanut ansiokkaasti vuokransa sijoittajan tilille.

Skenaario toki on siinä mielessä inhorealistinen, että mahdollinen asunnon hinnanlasku realisoituu vasta jos/kun asunnon myy. Niin kauan "tavallaan" sijoittaja toki pysyy alkuperäisessä vuokratuotossaan ja jos hän on siihen tyytyväinen, niin so what? Ja varmasti on kun on asunnon aikanaan ko.ostohinnalla ostanut. Tosin tämä "iki-hold"-skenaariokin sisältää sellaisen varauman, että jokatapauksessa asunnot ja niiden sijaintitaloyhtiöt kuluvat käytössä vuosien varrella ja jokatapauksessa joskus taloyhtiöön on tiedossa kalliita remontteja. Nuo remontit tulevat sitten suhteettoman kalliiksi, pahimmillaan ylittävät heikomman sijainnin koko kerrostalon arvon ja voivat aiheuttaa tilanteen, jossa ei vanhaa kannata enää korjata koska vanhan purkaminen ja uuden rakentaminenkin voi teoreettisesti tulla edullisemmaksi.. 

Juuri taloyhtiöiden lähestyneet suuret remontit pakottivat itseni irtoamaan useasta maaseutukaupungin, aikanaan paperilla hyvä vuokratuoton kohteesta. Ja valitettavasti markkinahinta oli jotain ihan muuta kuin vuosia aiemmin (mielestäni edullinen-) ostohinta aikanaan! Jouduin "cut the losses" -tilanteeseen. Tulen kertomaan näistä kokemuksista myöhemmin lisää.

Itseasiassa niin raakaa kuin se onkin, ylivoimaisesti parhaan tilin paperilla olen tehnyt Helsingin asunnoillani; niiden arvonnousu on ollut niin voimakasta, että ostettaessa kohtuullisempi (jopa selvästi matalampi-) vuokratuotto on jäänyt sivutuotteeksi kokonaisuudessa jossa assettien (huom. myös pankin silmissä siis niiden vakuus-) arvot ovat nousseet silmissä. 

Ajattelen asiasta tänäpäivänä jotenkin näin: Vaikka arvonnousu on spekulatiivista, ei kannata sinkoilla pelkän vuokratuotto%:n perässä. Vältä kohteita, jotka sijaitsevat arvonnousun kannalta epävarmoilla tai varsinkin negatiivisilla alueilla. Voit polttaa näppisi huolella, viimeistään kun taloyhtiön suuriin remontteihin aletaan keräämään varoja.. 

Asia ei toki ole aivan näin yksioikoinen, tulen kirjoittamaan tästä aiheesta lisää tulevaisuudessa asuntosijoittamista koskevissa jutuissa. Viimeistään kun teen lähitulevaisuudessa yhteenvedon miten asuntosalkkuni on kehittynyt euromääräisesti. Sitäpaitsi markkina hinnoittelee koko ajan kohteet "oikein"; kun ostohinta putoaa tarpeeksi ja vuokratuotto nousee kääntäen riittävän kovaksi, voi asunto maksaa itse itsensä niin nopeassa ajassa takaisin sijoittajan näkökulmasta, että kohteelle löytyy tuosta niche-sijoittajien joukosta ostaja. Luonnollisesti asunto ei ole tällöin yhtä likvidi kuin joku eiralainen yksiö ja muitakin riskejä on eri tavalla mukana --> Toisalta juuri näistä riskeistä Sijoittaja saa vastalahjaksi parhaimmillaan todella rautaisen vuokratuoton. Varoituksen sana lienee paikallaan edelliseen peilaten silti tuossa markkinassa operoiville asuntosijoittajakollegoille tai sellaisiksi aikoville. Kuten todettua, todella mielenkiintoinen aihe ja kirjoitan siitä myöhemmin lisää!

Väite 6. Asuntosijoittaminen ei sovi passiiviselle sijoittajalle, vaikkei työmäärää kannata silti liioitellakaan. = Allekirjoitan vuonna 2021. Tässäkin mielessä toki asunnon sijainnilla, kunnolla ja vuokratasolla on suuri merkitys. En itse hae "viimeistä" vuokraeuroa kohteistani vaan asunnoissani on korkeintaan keskiverto yksityisen puolen "markkina-"vuokra. Tapanani on ollut myös pitäytyä vuokrankorotuksista mikäli vuokranmaksu on ollut säntillistä ja asiat menneet hyvin muutenkin. Havaintoni mukaan moni asuntosijoittamisen aloittava / sen aloittamisesta unelmoiva lankeaa käyttämään excelissä kovimpia vuokraasuntojenvälityspalveluista löytyviä neliövuokratasoja ja sitten ihmetellään kun vuokralaista saa olla etsimässä kerran vuodessa (heti kun tyypillinen vuokrasopimus on laillista irtisanoa ilma sopimussakkoa) ja hommasta alkaa aiheutumaan tyhjiä kuukausia, välittäjäkuluja, asunnon remppatarvetta muuttojen takia (esim.taulun reiät seinissä paklattava ja maalattava pintoja nyt vähintään) jne vaivaa..

Markkinalle on tullut helpon tuoton toivossa paljon sijoittajia aivan viimeisen parin vuoden aikana, osin matalan korkotason innoittamana ja osin varmasti aiheen mediassa tapahtuvan, aktiivisemman käsittelyn vuoksi. Pelkkiä asuntosijoittamista sivuavia podcastejäkin taitaa olla pitkälle toistakymmentä tänä päivänä? Tämä innostus on luonut myös aivan uusia sijoittaja-genrejä alalle, mm. "flippaajat" jotka pyrkivät löytämään heikkokuntoisen asunnon (tyypillisesti pienen) joka helppo ja nopea laittaa joko itse tai kolmannelta palvelut ostamalla varsin edullisesti kuntoon. Sitten asunto myydään selvästi remonttikustannusinvestointia suuremmalla summalla, tai ainakin koitetaan myydä. Myös erilaiset "stailaus"-palvelut ovat tulleet käytännöksi alalle. Hieman suhtaudun varauksella aihepiiriin; tiedättehän sanonna, ettei se koiran jätös muutu sokerilla kuorruttamalla fundamenteiltaan yhtään muuksi. Sorruinko boomer-henkiseen setäkerrontaan? Ehkä, mutta jokatapauksessa pidän näitä viimevuosien ilmiöitä jonkinasteisena indikaationa alan kuumentumisesta.

Asuntojen hintakuplaa en silti, varsinkaan sijainniltaan hyvillä alueilla näe tällä hetkellä olevan. Sekin mielenkiintoinen aihepiiri, josta tulen kirjoittamaan tulevaisuudessa lisää.

Väite 7.) Oma koti ei ole sijoitus. = En allekirjoita vuonna 2021, joskin pienin varauksin. Sijoitusasunnoista saamani kokemukset ovat avanneet silmiä tarkastelemaan avoimemmin asunnonhinta-tekijää osana sijoittamisen yhtälöä pelkän vuokratulon lisäksi. 

Periaatteessa voisi kysyä 6 vuotta nuoremmalta Tehokkaalta Sijoittajalta vastakysymyksen; Eikai järkevä sijoittaja sisällytä pelkästään osinkotuottoakaan osakesalkkupuolella koko sijoitussalkun arvonkehityksen osaksi laskelmiinsa vaan myös pörssiosakkeen arvossa tapahtuva kehitys sisällytetään koko salkun tuottoon, eikö? Miksi asuntojen tulisi olla tästä logiikasta erillinen osa-alueensa? Kokonaisvarallisuuteen henkilökohtaisessa taseessa tulen sisällyttämään kaikki omistusasuntoni riippumatta saanko niistä tulovirtaa vai en. Totta on, että omakoti ei tuota aktiivista tulovirtaa vuokratulon muodossa, mutta en näe sitä perusteena olla sisällyttämättä kotina toimivaa asuntoa kokonaisvarallisuutta koskevaan laskelmaan. Ja kokonaisvarallisuuteni asuntojen osalta kehittyy jokaisen asunnon kohdalla ko.asuntoa koskevan pankkilainan pienentyessä sekä toisaalta asunnon arvon muutoksesta (joka toivottavasti on positiivinen).

Tapauksessani tällä hetkellä kotina toimiva asunto vieläpä on arvoltaan sen verran suuri suhteessa kaikkeen varallisuuteeni, että kyseisen asunnon lainanlyhentäminen yksin (ilman asunnon markkinahinnan muutostakin) tarkoittaa yhdessä vuodessakin melkoista siirtymää Tase-ja tuloslaskelmassa velkojen puolelta varallisuudeksi. Summasummarum, suurimmaksi osaksi tämä väite ei pidä paikkaansa. 

Ehkä tässä oli tarpeeksi tältä päivältä. Tulen tosiaan käsittelemään asuntosijoitussalkkuni kehitystä ihan oikeiden eurojenkin valossa lähitulevaisuudessa. Tämä oli lämmittelyä sitä varten, joskin ainakin itselle silmiä avaavaa muistelemista. 

Vastuuvapauslauseke

Toivon, ettei kukaan tulkitse väärin esimerkiksi olettaen minun lytänneen kategorisesti sijoitusstrategian löytää ostohinnaltaan edullisia kohteita maaseudulta ja tienaamaan poikkeuksellisen korkeilla vuokratuotoilla. Se voi olla erinomaisen tehokas strategia (kuten ylipäänsä erikoistuminen johonkin niche-alueeseen sijoittamisessa), mutta ei vain sovi allekirjoittaneelle tähän elämäntilanteeseen. Sitäpaitsi voihan olla, että allekirjoittaneen karvaat kokemuksen pienempien paikkakuntien sijoitusasuntojen arvonkehityksestä olivat turhia oppirahoja ja seuraavassa hallituksessa Keskusta lappaa kaiken PK-seudun verotulon maaseudulle. Mistä näistä tietää, teen parhaassakin tapauksessa vain ajanhetkessä käytettävien tietojeni mukaisen analyysin ja se saattaa olla seuraavan kuuden vuoden kuluttua taas täysin erilainen ;)

Mitä ajatuksia nämä pohdinnat herättivät sinussa? 


       Aurinkoisin terveisin 21.8.2021,







9. toukokuuta 2021

Osakesalkun kehitys 2019 --> 2021

 Kissa pöydälle; Osakesalkku

Tulen käsittelemään bloggailujeni välistä, reilun 2 vuoden mittaista tarkastelujaksoa, erillisillä postauksilla koskien niin 1.) kokonaisvarallisuuteni kehittymistä kuin 2.) asuntovarallisuuteni kehittymistä.  Kokonaisvarallisuus sisältää siis asunnot, osakesalkun, listaamattomat osakkeet ja keväällä 2021 hankkimani vaatimattoman kryptovaluuttasalkun.

Aloitetaan tarkastelu hieman nurinkurisessa järjestyksessä eli avataan osakesalkku ensin pöydälle. Miksi näin? Koska kokonaissijoitussalkkuni muodostuu eri assettilajeista, on kokonaisuus hahmottaakseen selvitettävä ensin osakokonaisuudet.

Taustaa

Kokonaistilannetta arvioidessa huomionarvoista on, että olen Covid-vuonna 2020 ostanut uuden kodin jonka varainsiirtoveron kattamiseen sekä autohallipaikan ostamiseen käytin runsaasti varoja, jotka otin Nordnetistä. Toteutinkin loppuvuodesta 2020 paljon sijoitusfilosofiani vastaisia osakemyyntejä uuden kodin rahoittamiseksi. Lisäksi myin loppuvuodesta 2020 Covid-kevään ja kesän 2020 aikana edullisesti saamiani osakkeita (mm. Boeingit) pois ja hankkiuduin eroon veromyyntien takia tietyistä tappiollisista tai vain vähän arvoaan nostaneista, pitkään salkussani olleista sellaisista osakkeista, joiden en kokenut osuvan omaan osakesijoitus-filosofiaani; sijoittaa laadukkaisiin arvo-yhtiöihin, jotka maksavat kelvollista osinkoa.

Mitä ovat veromyynnit? Sen lisäksi, että sijoittaja voi myydä 1000 euron edestä verovapaasti vuodessa arvopapereita, voi sijoittaja tasapainottaa mahdollisista voitollisista myynneistä aiheutuvaa myyntivoittoverokuormaa myymällä vastaavasti tappiolla olevia osakkeita pois salkustaan. Koska filosofiaani eivät kuulu myynnit, muuten kuin pakkotilanteissa, tuntuikin oudolta painaa myyntitoimeksiantonappia. Pakkotilanteeksi ei käy Ferrarin ostaminen, vaan lähtökohtaisesti myyntitilanteessa järkevämmäksi sijoitukseksi katsomani kohde johon tarvitsen rahoituksen osakesalkkuni kautta kuten oli tilanne nyt vaikka uusi koti ei aktiivista vuokratuottoa siinä itse asuessani tuotakaan. 


Tällaisia pidemmän holdauksen, salkusta uloslentäneitä "riippakiviä" olivat mm. Nokiat; Uskoisin useammankin olleen samassa veneessä kanssani niiden suhteen. Nokiaa olen omistanut vuosien varrella noin 8 vuoden ajan. Ensimmäiset ostin 2010-luvun alussa nöösipoikana kun osakkeen arvo "romahti" 9 euroon ja lisää sipaisin kesätyörahoilla 7,5 euron kurssiin. Sen jälkeen tuli toki nautittua pitkän aikaa (maltillisista-) osingoista, joiden vastineeksi sijoittajat ovatkin saaneet kokea useamman kauhun hetken. Ellen väärin muista onnistui presidentti Niinistö sipaisemaan Noksua n.2 euron tasolta. Yhtäkaikki vuosikausien sahailu 4-6 euron välissä tuli omalta osaltani viimevuoden lopulla päätökseen luopuessani Nokioista 4,5 euron hintaan. Rehellisesti sanottuna en enää jaksanut odottaa uutta "Nokian ihmettä" ja järkeenkäyvältä tuntui ajatus kuuluisien patenttienkin ikääntymisestä hektisellä it-alalla. Nokian myytyä kännykkätoiminnot aikanaan Microsoftille muodosti Nokian patenttisalkku yhden sen keskeisistä kilpailueduista, maalaisjärjellä vaan oli vaikea enää nähdä silläkään määräänsä isompaa arvoa astuttaessa 2020-luvulle. Eniten nyky-Nokiassa laskisin sijoittajana toivoa verkkoliiketoiminnan kehittymiselle, joskin ala on ymmärtääkseni yllättävän kilpailu mm. Ericssonin ja aasialaisten kilpailijoiden toimesta. Joista jälkimmäisten poliittinen sulkeminen länsimarkkinoilta voi toki tuottaa yllättävää, ansaitsematontakin kilpailuetua Nokialle. Joskin tuonkin kortin painoarvo laski Trumpin siirtyessä protektionistisine ajatuksineen takavasemmalle Joe Bidenin edestä.

Osakesalkun kehitys 2019 --> 2020

Ja takaisin aiheeseen suuremmassa kuvassa. Palataanpa alkukevään 2019 tilanteeseen:



2019:

Salkun markkina-arvo (bruttoarvo) = 164.275 euroa.

Salkun "oikea" (nettoarvo) = 143.674 euroa.


Ja verrataan sitä tämän päivän tilanteeseen (9.5.2021):



2021:

Salkun markkina-arvo (bruttoarvo) = 224.703 euroa.

Salkun "oikea" (nettoarvo) = 197.286 euroa.


--> Toisinsanoen osakesalkkuni on kasvanut reilussa kahdessa vuodessa bruttona +60.483€ ja nettona +53.618€. Pidän suoritusta sinänsä hyvänä, että olen ostanut tässä välissä varsin suuren investoinnin vaatineet uuden asunnon ja jättänyt aiemmin kotinani toimineen kaksion vuokralle uudeksi tulokkaaksi sijoitusasuntosalkkuuni. Lisää muuten tuon asunnon toimivuudesta sijoituskäytössä myöhemmässä, vain asuntosijoituksia käsittelevässä postauksessa. Jos huomioidaan uuden asunnon ostoa varten osakesalkusta poistamani varat (38.540€ laskematta niille saamatta jäänyttä arvonkehitystä/osinkotuottoa) olisi salkkuni kehittynyt vertailu-ajanjaksona noin +92.152€ mitä olisi voinut jo pitää varsin huikeana suorituksena. Nyt salkku päätyi ostosta johtuen kuitenkin lopputulokseen jossa olen tuona aikana ottanut salkusta 14.800 euroa enemmän rahaa ulos kuin laittanut sinne uutta rahaa.


Harmittaako kun salkku ei kehittynyt nettona miltei sataa tonnia vaan vain 53.618€? No ei, joskus elämässä on vain pakko tehdä valintoja ja omani oli ostaa unelmieni koti kun siihen oli vielä mahdollisuus. Tarinan kodin ostopäätökseen johtaneista perusteista voit lukea aiemmasta postauksestani "Operaatio oma koti; miksi Sijoittaja tuhlaa seiniin".

Yksi parhaita matkani varrelta työkalupakkiin kertyneitä elämän viisauksia kuuluu "Jälkiviisaus on turhaa koska teit parhaan kykysi mukaan päätöksen kyseisessä tilanteessa kaiken siinä tilanteessa käytettävän tiedon valossa. Enempää ei voi vaatia." --> Sitäpaitsi uskon vakaasti päätöksen olleen oikea. Se nyt vaan sattui maksamaan osakesalkkuni kehityksessä todennäköisesti selvästi yli tuon laskennallisen 38.540€ menetettynä tuottona. Koska vertailujaksolla pörssi-indeksien yleinen kehitys on ollut kovasti ylöspäin poislukien Covidin aiheuttama hetkellinen romahduksen aika ja toki osingotkin olisi ehditty ottaa pariin kertaan tuossa välissä salkkuun laskennallisesti menetetyistä osakkeista.


Myynnit & ostot

Avasin jo perusteita miksi myyntilistalle joutui salkustani Nokiat. Taustoitan muita myyntejä ja ostoja tässä kappaleessa.

Myytyjä: 

Deutsche Bank = Yhtiö oli leikannut osingon käytännössä 0:iin takavuosien kassakriisin vuoksi. Covidin myötä en nähnyt yhtiöllä heti mahdollisuutta aloittaakaan osingonmaksua. Tosin tätä kirjoittaessa, noin puoli vuotta myyntien jälkeen on Murphyn laki toteutunut ja Yhtiö tietysti on petrannut tulostaan kuin sika juoksuaan ;) Jos olisi määrättömästi rahaa, ostaisin pitkään holdiin. Iso talo jonka Saksa ei todennäköisesti antaisi kaatua vaikka tulisi millaiset uudet Finanssikriisit..

General Electric = Ostin aikanaan kun kurssi oli romahtanut. Hieman oston jälkeen GE aloitti aggressiivisen osingon leikkaamisen maksaen pari viime vuotta muodollisen naurettavaa 0,01USD osinkoa. Oma mielipiteeni on, että nuo ykkös-sentit voisi jättää samantien maksamatta ja säästää sekin hallinnollinen lisäkustannus yhtiön taseeseen. Lisäksi takaraivossa painoi sekin tosiasia, että GE on yksi maailman suurimmista lentokonemoottorien valmistajista ja Covid nyt ei varsinaisesti herkkua tehnyt ilmailualalalle lyhyellä tai keskipitkälläkään aikavälillä. Jokatapauksessa GE:n monivuotinen holdaus ei tuottanut tulosta ja tämä lappu olisi todennäköisesti vaatinut enemmän kärsivällisyyttä kuin minulla asunnon oston vaatimien "pakko"myyntien edessä oli. Joten GE:t saivat mennä. 

H&M = omistin pitkään, ensimmäinen ruotsalainen hankintani. Kuten se taitaa monelle suomalaiselle olla. Pitkällä omistusvälillä takoi mukavasti osinkoa, mutta arvonkehitys oli +- 0 seilaillen isolla varianssilla. Myyntinapille joutumisessa keskeinen tekijä oli se fakta, että H&M:n konsepti nojaa vahvasti erittäin laajaan fyysisen kauppapaikkojen verkostoon ja 2010-luku on osoittanut miten vahvasti vaatteiden myynti on siirtynyt verkkoon. Zalandot ja Booztit ovat siirtyneet omassa lähipiirin ihmisten yksittäisistä kokeiluista heidän käytetyimmäksi vaatteiden ostopaikaksi. En usko, että trendi on heti hellittämässä, päinvastoin. Vaikka HenkkaMaukallakin on oma vaatteiden verkkokauppansa, en tunne ketään joka sitä olisi sitä käyttänyt. Eivätkä ne halpa-t-paitojen nyrkkipajat eettisine ja ekologisine ongelmineen Bangladeshissä ainakaan brändiä mairittele. Kiitos Perssonin perheelle kuitenkin lukuisista osinkokruunuista matkan varrelta, Volvosta uskon silti saaneeni arvonkehitykseltään lupaavamman hevosen mitä tulee länsinaapuriin.

Nokian Tyres = viharakkaus-suhde sattui olemaan vihapuolella kun valitsin myyntilistalle lappuja. NRE oli omistuksessani pitkään aina vuodesta 2013. Pidin korkeasta osinkotuotosta ja lupaavasti alkaneesta kurssikehityksestä monen vuoden ajan. En pitänyt sahailuliikkeestä 20 - miltei 40 euron välillä pitkässä ajassa. Tuntui kun lapusta ei olisi sittenkään sellaiseksi "tosinousijaksi" joka asettaa uudet tukitasot aina seuraavan kymmeneurosen rajan puhkaistuaan. Siis vaikka indeksi olisi noussut pystysuoraankin. Varmasti hyvä luottopakki salkkuun, mutta erityisesti performanssivertailussa amerikkalaisiin perusosakkeisiin NRE hävisi 10-0 samalla pitkällä vertailujaksolla kurssikehityksessä ja päätyi lopulta myyntiin. Olisin tosin pitänyt jos ei olisi ollut pakko kerätä myyntilaitaan riittävästi materiaalia. Nyt jos mietin mitä ostaa seuraavaksi, ei tosin NRE pääse kärkisijoille siihen listalle. Vahva Venäjän poliittinen riski (tehdastuotantoa paljon itärajan takana) ei houkuttele sekään Venäjän kääntyessä yhä voimakkaammin sisäänpäin.

Nordea = NRE:n perustelut käyvät osin Nordeaankin. Ostin nelisen vuotta sitten kun kurssi oli paininut "alle 10" euroon jota pidettiin silloin yleisesti edullisena sijoittamista harjoittavien tuttujenkin puheissa. No, ilman Covidiakin Nordea näytti vakiintuvan sinne alle 10€-tasoille sijoittuen tätä kirjoittaessa noin 8,5 euron tuntumaan vaikka Covidin jälkeinen nousukiima on ollut kuumimmillaan jo pitkään. Pankkisääntelyn tiukentuminen Euroopan Unionin alueella on Nalle Wahlroosin puolustuspuheen kestokivijalka Nordean heikon kurssimenestyksen takaa ja varmasti osasyy se onkin, mutta jälkikäteen ajatellen olisi pitänyt keskittyä omistamaan Nordeaa tarkastelujaksolla vain Sampo-omistustenki kautta. Mikä sekin toimi logiikkana valita juuri Nordea myyntilistalle.

REC = Norjalainen aurinkopaneelivalmistaja oli salkkuni fiasko, jonka pidin salkussa kaikki nämä vuodet vain punaisena esimerkkinä siitä miten voi käydä jos harhautuu sijoitusstrategiastaan. Olen avannut REC:n ostoa ja kamalaa kurssikehitystä aiemmissa postauksissani enemmän joten tiivistän vielä tähän uusille lukijoille; Ko.osake oli aikanaan yksi potentiaalisimpia aurinkopaneelivalmistajia Euroopassa. Luin juniorisijoittajana vinkin sijoittaa REC:iin Kauppalehden keskustelupalstalta. Uusiutuvien energiatuotantotapojen trendi ampui 2010-luvun alussa yli ja erilaisia "vihreän vallankumouksen" firmoja ilmestyi sijoittajien poimittavaksi kuin sieniä sateella. REC oli oma virheeni, sijoittajana lukujen valossa pahin sellainen (kurssi lasku yli -98%) ja kuittasin myydessäni tuosta lopulta -1160$ tappioita. Grande fiasco. Vaikka lappua ei enää ole salkussani muistuttamassa jokapäivä minua siitä miten pahasti näpeille voi tulla kun irtoaa valitsemastaan sijoitusstrategiasta liikaa ja tekee kauppaa keskustelupalstavinkkien perusteella, niin toivon tuon seikkailun jääneen mieleeni niin konkreettisesti, etten moisia virheitä isommilla summilla tulisi tekemään. Kopkop, tätä kirjoittaessa allekirjoittaneella on n.500€ kryptovaluutta-salkku.....!



Ostettuja:

GlaxoSmithKline = Omistus tuplattu. Olen määritellyt sijoitusstrategiassani trendit, joihin uskon ja lääkeala on yksi näistä trendeistä. Erinomainen osingonmaksaja, vaikka velkaisena yhtiönä osingonmaksukykyyn liittyy kysymysmerkkejä tulevaisuuden osalta. Ainakaan vielä nämä kysymysmerkit eivät ole realisoituneet negatiivisella tavalla. Mielestäni kohtuu edullinen lappu suhteessa potentiaaliin ja osinkotuottoon. Pohdin pitkään mihin omistamistani lääkeyhtiöistä (J&J, Orion, Pfizer vai GSK) teen lisäyksen ja päädyin arvostustasojen perusteella tähän.

Lassila & Tikanoja = Omistus noussut 270 kpl --> 1100 kpl. Olen aiemminkin avannut syitä miksi L&T kiinnostaa. Näissä fundamenteissa ei ole tapahtunut oleellista muutosta eli; Liiketoiminta yhteiskunnan kannalta kriittisen tärkeää ja silti ihanan yksinkertaista eli jätteiden käsittelyä ja siihen liittyvää logistiikkaa. Yhtiö on ostanut aggressiivisesti kilpailua pois hankkien sijoittajaa miellyttävällä tavalla skaalaetua pelikentällä. Ollut erinomainen osinkokone, joskin pieneksi pettymykseksi pienensi Covid-vuoden jälkeen pitkästä aikaa osinkoaan. Toivottavasti keväällä 2022 palataan vahvan osinkotuoton polulle. Voisiko olla jopa potentiaalinen ostokohde jollekin kansainväliselle alan jätille vaikka lokaalia toimintaa onkin luonteeltaan?


New Residential Investment Corp. (NRZ) = Salkustani oli ollut jo omaan makuun aivan liian pitkään REIT-osakkeiden mentävä aukko. Olin vuosikausia harmitellut noiden kiinteistöalaan sijoittavien osinkokoneiden (REIT:tien osinkotuotto on tyypillisesti todella kova ja jenkkilästä ostettuna osingot maksetaan ulos tyypillisesti 4 kertaa vuodessa) poissaoloa salkustani. Tuntui, että Finansskriisin jälkeen ne olivat jotenkin aina "kalliita" kun kursseja katsoi ja jätin ajatuksen siksi muhimaan. Todellinen ostopaikka ilmaantuikin Covid-kriisin myötä keväällä ja kesällä 2020 kun REIT:ien kursseja hakattiin kuin vierasta sikaa. Tämä ylilyönti johtui luonnollisesti siitä, että markkina luokitteli tulevaisuuden näkymät kiinteistösijoittamisen kannalta hetkellisesti suorastaan toivottomiksi. Sijoittajien pelkotiloissa oletettiin, että moni kauppakeskus menettää nopeasti keskeiset vuokralaiset tiloistaan jos ei muuta niin vuokralaisten liiketoiminnan loputtua Covid-sulkutilojen vuoksi ja ajauduttua konkurssiin. Kun ei valoa ollut tuossa vaiheessa vielä tunnelin päässä rokotteiden ja toimivien, rauhallisempien yhteiskuntien rajoitustoimien kautta, nämä uhkakuvat hinnoiteltiin ylidramaattisesti REIT-osakkeiden kursseihin kautta linjan. Tuota ostopaikkaa ei voinut olla käyttämättä hyväksi ja pienellä riskilläkin ostin NRZ:aa. Osake valikoitui toiseksi REIT-lapukseni varsin kevyen tutkimustyön päätteeksi; riittävän suuri firma, jotta kiinnostuin, tarpeeksi kovasti hakattu kurssi ja toisaalta stabiilin oloinen liiketoiminta "normaali"olosuhteissa hetkeä aiemmin. REIT:tejä jenkeissä riittää, joten kuulenkin mielelläni lukijoilta millaisiin papereihin te olette ja millä perusteella, päätyneet.

Simon Property Group Inc. (SPG) = NRZ:n perustelun voisi kopioida tämän perään. Halusin ostaa toistakin REIT:iä hajauttaakseni kiinteistösijoitus-lappuja osakesalkun sisällä. Pikaiset googletukset ja tutkimustyö excelissä, tsekkaus miten kovasti kurssia oli lyöty punaiselle nopeassa ajassa ja sormi ostonapille. Toistaiseksi onnistunut ostos kun tätä kirjoittaessa kurssi +147,23% ostohetkeä kovempi. Ei oikeastaan muuta sanottavaa tähän mennessä, firman kyydissäkin tosin ehditty olemaan vasta vajaat vuoden päivät. Ylipäänsä nämä itselleni ensimmäiset REIT-osingot ovat tuntuneet hyviltä koska perinteisesti jenkkifirmat tykkäävät jättää suomalaisia enemmän suhteessa kassaan varoja oman liiketoiminnan laajentamiseen ja kehittämiseen osinkotuottojen jäädessä kotimaisia verrokkejaan matalammiksi. REIT:ien osalta ollut mukava katsoa kun kvartaaliosingot ovat, Covidista huolimatta, kilahtaneet tilille keskivertojenkkifirmoja selvästi suurempina potteina. Nämä laput menivät pitkään holdiin..


Volvo Ab A ja Volvo Ab B = Ensiksi mainitut ostin Covid-alennuksella ja jälkimmäiset kauan ennenkuin Covidista oli tietoakaan eli keväällä 2019. Yhteisarvo tätä kirjoittaessa on Volvoilla hieman alle 22.000€.
Olen perustellut vuoden 2019 osakkeiden osto-ohjelmaa koskevassa postauksessa sitä miksi haluan niin vahvasti omistaa juuri Volvoa. Lyhyesti tiivistäen; henkilöautot ovat näyttävät omaan silmään hyviltä, niillä on hyvä maine ja Volvo on edistyksellinen ollen jo julistanut lopettavansa kaikkien polttomoottorien valmistamisen henkilöautoihin lähitulevaisuudessa. Lisäksi kiinalainen suuromistaja (Geely) taustalla tasoittaa tietä Kiinan loputtomille, keskiluokkaistuville markkinoille. Kaupanpäälle maanosassa kuin maanosassa Volvon maansiirtokalusto koetaan premium-tasoiseksi, luotettavaksi, ja brändi-premiumin arvoiseksi ostokseksi kun tarvitaan oikeasti tasokasta ammattilaiskalustoa. Tätä kirjoittaessa päätös satsata Volvoon on ollut ehdottoman oikea, katsotaan mitä tulevaisuus tuo. Taustalla on myös toki valuuttahajautuksen ja H&M:stä luopumisen kautta tuleva tarve omistaa Ruotsin kruunuissa kaupankäynnin kohteena olevaa firmaa ja toki (subjektiivinen mielipide) Volvo on tietyllä tavalla Ruotsin oma timantti siinä missä KONE on Suomen pörssin kruunun jalokivi.

Apple Inc. = Tätä ostin pienen siivun. Taustalla jonkinasteinen FOMO (fear of missing out), joka on usein sijoittajan kannalta viimeisiä asioita mitä kannattaa noudattaa.. Tämä tiedostaen perustelen miksi poikkesin Applen kohdalla sijoitussuunnitelmastani ostaa hyvän osinkotuoton arvo-osakkeita. Applen kohdalla osinkotuotto nimittäin on (varsinkin ostokurssillani) surkea. Tätä kirjoittaessa osinkotuotto huitelee 0,63% vuositasolla eli vastaa ennen veroja suunnilleen vallitsevaa inflaatiotasoa Suomessa. Kaikenlisäksi Applen osake on noussut koko 2010-luvun siihen malliin, että voi ihan oikeutetusti syyttää minun ostaneen ko.lappua kovaan hintaan. Miksi sitten silti sipaisin siivun Omenaa? Siksi, että tuttavapiirissäni suurimmalla osalla kuluttajista on Applen kännykät, useimmilla Applen kannettavat ja monilla muutakin Applen tilpehööriä langattomista kuulokkeista lähtien. Tämä suosio siitä huolimatta, että Omena-tuotteissa on selkeää hinta-preemiota niiden asettuessa ominaisuuksiinsa nähden hintapisteeltään ylälaitaan kilpaileviin tuotteihin verrattuna. Se logiikka jossa ihmiset ovat jakautuneet jonkun muutamista suuremmista käyttöjärjestelmän piiriin, tukee mielestäni Applea pitkässä juoksussa tarjoten sille koko ajan kasvavaa kilpailuetua; Kun olet kerran tottunut IOS-käyttöjärjestelmään, et kovin helposti enää vaihda Windowsiin / Androidiin takaisin. Toisaalta teknologia-ala on ylipäänsä erittäin syklistä ja tilanteet voivat vaihtua nopeasti (case Nokia = oli aikanaan maailman 4. arvokkain brändi!), toisaalta olen ollut jo vuosia mykistyneen vaikuttunut miten juuri tuolla alalla pystyy oikeuttamaan itsensä laskuttamaan voimakasta preemiota (hintalisää jonka kuluttaja valmis maksamaan) kuluttajilta ja silti he suorastaan janoavat hyllyistä aina sitä uusinta Omppu-kännykkää tai M1-prosessorein varustettua läppärimallia.. Haluan olla matkassa mukana edes pienellä siivulla, enkä toisaalta tiedä haluaisinko edes olla kovin paljon suhteellisesti suuremmalla osuudella koska Applen osake ei tosiaan muuten oikein istu omaan sijoitusprofiiliini olemattoman osinkovirran vuoksi.

Lisäksi salkkuun on ilmestynyt mm. yrityskauppojan/konsernin eriyttämisten vuokrsi pieniä määriä sellaisia firmoja kuin Viatris ja Neles. Näistä jälkimmäinen on maininnan arvoinen; erittäin laadukas pieni niche-alan kotimainen yritys joka valmistaa teollisuuden venttiilejä. Ruotsalaiset yrittivät taannoin kaapata Neleksen itselleen, mutta operaatio ei onnistunut. Aika näyttää olisiko ollut omistajalle parempi jos olisi tuo osto olisi mennyt läpi siten kuin ruotsalainen sijoittaja oli ajatellut. Toistaiseksi holdaan noita kun ei ole syytä myydäkään, mutta kummankin määrät ovat kieltämättä pienet enkä tässä vaiheessa koe innostusta määriä kasvattaakaan. Roikkukoon mukana toistaiseksi.


Osinkojen kehitys 2019 --> 2021

Selvyyden vuoksi olen aina vertaillut osinkotuottoa kokonaiselta kalenterivuodelta kerrallaan. Osinkojen maksuajat vaihtelevat hieman samojenkin yritysten kesken ja muutenkin kokonaisuuden hahmottamiseksi koen mielekkäänä pysytellä kokonaisissa vuosissa mitä tulee osinkopotin kehittymisen tarkasteluun.

Tästä johtuen tarkastelu tulee osumaan vertailuvuoden 2020 osalta luonnollisesti Covid-vuoteen niin pahasti kun se yksinkertaisesti on mahdollista; Covid alkoi mediassa ilmaantumaan helmikuussa 2020 ja alkoi kunnolla myllertämään pörssejä maaliskuussa samana vuotena. Taustaa; moni yritys teki varsin nopeasti radikaalit johtopäätökset ja rajoitti osinkojaan joko jossain määrin tai jopa lopetti ne toistaiseksi kokonaan. Tämä on toki luonnollista ottaen huomioon ettei keväällä/kesällä 2020 yritysten johdolla ollut käytössä tietoa (nyt jo osittain tunnetusta-) tulevasta eli rokotteiden aikatauluista tai yhteiskuntien rajoitustoimien tehosta omaan toimialaansa.

Ensiksi tarkastelujaksona vuosi 2019 (1.1.2019 - 31.12.2019):



Sitten tarkastelujaksona vuosi 2020 (1.1.2020 - 31.12.2020):


--> Huomaamme saaneemme osinkoja vuonna 2019 verojen jälkeen (nettona) yhteensä 6174,51€. Vuonna 2020 salkkuun ilmaantui osinkoja verojen jälkeen (nettona) yhteensä 5129,07€ arvosta. 

Osinkosumma on laskenut noin tuhannella eurolla peräkkäisinä vuosina. Tästä voimme "syyttää" Covidia vaikka pieni vaikutus oli toki myös asunnon hankinnan takia tehdyillä loppuvuoden osakemyynneillä. Myynnit ajoittuivat kuitenkin niin loppuvuoteen, että kyse oli lähinnä ulkomaisten (ja erityisesti jenkkiläisten) firmojen lapuista. Näissä myyntejä tuli käytännössä vain Boeingista, joka ei tilanteesta johtuen muutenkaan olisi maksanut osinkoa. Kotimaiset yritykset taas ajoittavat osingonmaksun tyypillisesti kevääseen/alkukesään lukuunottamatta aivan tuoreimpia muutoksia tässä mielessä kuten Wärtsilää (maksaa 2 kertaa vuodessa nykyään), mutta nuo poikkeukset ovat vielä valitettavan harvassa.

Huomionarvoista oli myös dollareissa maksettujen osinkojen suhteellisen osuuden roima kasvu vuoden 2020 osalta verrattuna vuodentakaiseen. Tämä on toivottu kehityssuunta sillä olihan alkuperäinen tavoitteeni tasapainottaa salkkua hajauttaen sitä paitsi toimialoittain, maantieteellisesti, ajallisesti niin myös valuutoiden osalta.

All in all, pääsemme johtopäätökseen jossa osakkeiden myynneistä aiheutuva osinkojen pudotus on ollut marginaalista (ja toisaalta Covid-vuotena on ostettu myös lisää uusia osakkeita vanhojen tilalle kuten yllä on selostettu) ja osakepotin pudotuksen voidaankin todeta johtuneen käytännössä Covid-viruksen aiheuttamasta osinkopolitiikan muutoksesta yrityskentässä. Noin maltillinen osinkodroppi tuntuu viime vuoden myllerrykset huomioiden pienimuotoiselta torjuntavoitolta vaikka osakesalkun koko on toki kasvanut matkan varrella. Valitettavasti tätä kirjoittaessa Covid vielä jyllää maailmalla ja yritykset ovat edelleen varovaisia osingonmaksun suhteen. Toivotaan, että vuodelle 2021 kertymä kuitenkin kutakuinkin palautuisi (ainakin) tuohon noin 6000 netto-euroon salkkuni osalta siltä kuten yllä voitiin lukea, on salkun nettoarvo kuitenkin kasvanut selvästi vuodesta 2019. 

Haarukoidaanpa karkealla tasolla minkä kokoista osinkotuottoa verojen jälkeen voisi olla realistista joku kaunis päivä tämänhetkisen salkun bruttokoolla odottaa. Miksi käytän bruttoarvoa? Koska de facto kaikki salkun osakkeet (jotka maksavat osinkoa) tuottavat salkkuun osinkoa riippumatta ovatko ne kovalla rahalla vai lainarahalla salkkuun hankittuja. Toisaalta rahoituksellakin on hintansa: eli tarkemmat hifistelyt edellyttäisivät myös Superluoton kustannusten huomioimista (mitä suurempi vipu, sitä suurempi kustannus korkoina, toisaalta 0,99% tasolta siirrytään jossain vaiheessa 2,49% korkotasoon ja toisaalta luotoksen rajat vaihtelevat salkun nettoarvon ja hajautuksiin liittyvien sääntöjen perusteella, toisaalta korot ovat 100% vähennettäviä ollen sijoituslainan korkoja jne) ja muutenkin tieteellisemmän tulokulman koska ao. laskelmat suoritettu "vain" kolmen desimaalin tarkkuudella lisäksi tieteellisempi laskelma toteutettaisiin vertailuvuosina keskenään samassa ajankohdassa (esim. kalenterivuoden viimeinen päivä) otetuilla salkkujen kokonaisarvoilla jne. 

Mutta yksinkertaisuuden nimissä tässä kohtaa kiinnostaa karkea osinkotuotto-laskelma, eli:

Jos suhteuttaa saadut netto-osingot salkun bruttoarvoon, tuotti salkku vuonna 2019: 6174,51€ / 164.275€ = 0,03758.. = 3,76%.

Vuonna 2020 samalla laskukaavalla toteutunut osinkotuotto oli 5129,07€ / 224.703€ = 0,02282.. = 2,28%. = Covid-vaikutus oli tuntuva!

--> Jos oletamme, että tuotto% (3,76%) olisi ollut vuonna 2020 sama kuin 2019, niin vuonna 2020 osinkotuottoa olisi toisinsanoen pitänyt tulla yhteensä 8.444€. 

Odotankin mielenkiinnolla minne osakepotti nousee kun maailmantilanne normalisoituu täysin (siinä määrin kun se nyt on ylipäänsä mahdollista)!

Tulen kirjoittamaan lähitulevaisuudessa tarkemmin miten koen arvopaperimarkkinoiden tilanteen nyt ja lähitulevaisuudessa sekä millä eväillä (strategialla) lähden tulevaisuutta osakkeiden osalta kohtaamaan. 

Yleisesti kuitenkin todettakoon; toisin kuin moni analyytikko, koen markkinaoptimismia pidemmälläkin aikavälillä tämän hetken pörssien ATH-lukemista huolimatta tässä vienossa kevät-tuulessa. Johon lähden muuten nyt kävelylenkille.

Ps. Olen kuullut huhua, että Nordnetissä pääsee mystiselle "Premium-asiakkaan"-tasolle kun salkun nettoarvo ylittää 200k€. Onkohan raja vielä olemassa? Saas nähdä päästäänkö tässä kolkuttelemaan sitä tänä vuonna?

Miten sinä ja salkkusi selvisitte Covid-vuodesta 2020? Hyödynsitkö Covid-romahdusta vai onnistuitko kenties välttämään pahimmat paniikkimyynnit?


       Palataan tarkemmin osakkeista & muista asseteista 9.5.2021,



Operaatio oma koti; miksi Sijoittaja tuhlaa seiniin?

 Miksi panostin (itselleni-) isosti uuteen kotiin?

Disclosuuri; Finsglishistä huolimatta, tiedoksi paatunemimmille sijoittajille; Ei, blogini ei ole muuttumassa Sisustuslehdeksi vaikka peräti postauksen verran tulen nyt oman kodin osto-projektia kuvaamaankin.

Yksi taloudellisesti merkittävimpiä päätöksiä Covid-vuonna 2020 oli ehdottomasti uuden oman kodin ostaminen. Kyseessä oli omassa mittakaavassani varsin suuri hankinta; laskin, että asunnon velatonhinta oli suunnilleen saman verran kuin koko nettovarallisuuteni (sijoitusasuntojen ja osakesalkun kokonaisarvo vähennettynä veloilla). 

Yksi sijoitustoimintaani ohjanneista perusarvoista on ollut saada mahdollisimman moni euro työskentelemään aktiivisesti; "Valitse haluatko työskennellä rahan vuoksi vai antaa rahan työskennellä sinun vuoksesi" on mielestäni nerokas ja aina ajankohtainen tienviitta.


--> Tätä taustaa vasten kävin aikamoisen ajatuspainin niin excelissä kuin omassa päässänikin silloisen kodin päivittämisestä uuteen. Koska uskon monen lukijan painineen/joutuvat painimaan saman pohdinnan kanssa elämänsä aikana, ajattelin kirjoittaa tuosta Jaakobin painista oman postauksen. Toivottavasti näistä ajatuskeloista voi joku saada inspiraatiota samassa tilanteessa.


Mitkä tekijät vaikuttivat päätöksentekooni asuntoa ostaessa? 

Mieleen tulevat ainakin seuraavat asiat:


-1.) Elämänlaatu ja kiitos itselle; Koti on aina merkinnyt itselleni paljon. Vietän siellä eniten aikaa vuodessa. 

Tässä mielessä kodista saatava ja siellä vallitseva "hyvä fiilis" vaikuttavat suoraan myös muuhun tekemiseeni, ainakin jossain määrin. Esimerkiksi tämän blogin pariin palasin vasta muuton jälkeen; ajatuksena paljon mukavampi naputella näitä(kin) juttuja kahvimuki kädessä, jalat ojennettuna mukavassa recliner-tuolissa kuin pienen kaksion klaffipöydällä jakkaran päällä. Myös parisuhdetta pidemmän päälle mukavampi vaalia kun ei olla kuitenkaan ihan koko ajan "iholla".

Luonnollisesti myös covid-ajan etätyöt herättivät arvostamaan riittävää elintilaa ja esimerkiksi omaa työhuonetta eri tavalla. Tähän taisi herätä puoli Suomea.

Kiitos hyvästä työstä

Toisaalta, mitä ihmettä.. Täytin juuri 35-vuotta ja olen nähnyt systemaattisesti paljon vaivaa mahdollistaakseni taloudellisesti itselleni asioita; kai sitä hyvänen aika nyt pienen kaksion saa päivittää suuremmaksi hyvällä omalla tunnolla konservatiivisempikin sijoittaja kokonaisuus huomioonottaen?!


-2.) Ajoitus; Viimeiset hetket?

Aiempi kotini, kaksio, sijaitsee samassa kaupunginosassa kuin loppuvuodesta 2020 hankittu uusi koti. Kuten edellinenkin asunto, myös tämä nyt hankittu on kohtuu tuoreesti putkiremontoitu ja julkkariremontoitu kohde. 

Ehdin tykästymään kyseiseen kaupunginosaan neljän siellä viettämäni vuoden aikana kovasti. Alue tarjoaa viihtyisän ilmapiirin, hyvät palvelut ja liikenneyhteydet, luontoa, merellisyyttä ja hyvät ulkoilumahdollisuudet. Olikin siis selvää, että uusi koti tulee sijaitsemaan samalla alueella.

Luonnollisesti olin seurannut alueen asuntojen hintakehitystä aktiivisesti asuntosijoittajan silmin jo pitkään. Suosittelen muuten jokaiselle asunnoista kiinnostuneelle ottamaan tavaksi käydä silloin tällöin ihan muuten vaankin tekemässä Oikotie.fi/Etuovi.com -hakuja sinua kiinnostavien asuntojen osalta. Silloinkin kun et ole aktiivisesti ostamassa asuntoa. Näin sinulla pysyy "sormituntuma" markkinaan; asuntojen kiertonopeus ("viime sunnuntaina ilmestynyt asunto onkin kadonnut kun katson viikon päästä sunnuntaina aamukahvilla samaa hakufiltteröityä näkymää" -tyyliset havainnot), hinnoittelu (niin pyyntihinnat kuin mahdolliset hinnanlaskut) sekä asettamiesi hakufilttereiden läpi suodattuvien hakutulosten kokonaismäärässä tapahtuvat erot antavat sijoittajalle paljon dataa takaraivon kovalevylle muistiin. 

Vuonna 2016 ostamani kaksion arvo oli noussut kesään 2020 mennessä 194.000 eurosta n.320.000 euroon (asuntoon tuli putkiremontin hankeosuus maksettavaksi oston jälkeen, tätä putkiremontin osuutta jäljellä nyt n.20.000e) joten absoluuttista hinnannousua tässä hetkessä laskien on kertynyt noin 100.000 euroa. Putkiremontin osuus täysmääräisesti huomioiden noin 95.000 euroa. Mistä muuten pieraisin tuon asunnon arvonnousun arvion? Samasta talosta myytiin heikommassa kunnossa ollut identtinen asunto tuolla summalla viime kesänä.. Tiedän kun olin tarjouskilvassa mukana ;) Jokatapauksessa alueen, Helsingin sisäisestikin tarkastellen, positiivinen arvonkehitysvire oli yksi tekijä taustalla mikä lisömotivoi hakemaan asuntoa juuri tältä alueelta.

Alueen hintatasoa tosiaan aktiivisesti pidempään seuranneena laskin miten paljon perheasunto-kokoluokassa, hinnannousutahdin edes suunnilleen samantasoisena jatkuen, rahaa joutuu laittamaan enemmän vuoden päästä ostaessa kuin nyt saman asunnon saadakseen. Kriittistä oli sisäistää se, että nyt elettiin (vallitsevalla hintojennousun vauhdilla) viimeisiä hetkiä ylipäänsä kyetä ostamaan ko.alueelta perheasunto itselleni tärkeillä spekseillä; budjetti max.650.000 euroa (josta oma osuuteni max.400t€), riittävä koko (vähintään 80m2), vähintään 4 huonetta, avokeittiö, mukava lasitettu parveke ja pääilmansuunta länteen tai etelään, ei katutason sijainti, toimiva pohja sekä taloyhtiön oltava vakavarainen (maltillinen hoitovastike/m2) ja hyvin hoidettu (isot peruskorjausremontit tehtynä).

Miksi viimeisiä hetkiä? Enkö muka oleta sijoitusvarallisuuteni nousevan koko ajan voimistuvalla tahdilla (korkoa korolle -tekee töitä taustalla)? Oletan kyllä, mutta en näe pointtia "tuhlata" tuota varallisuuteni nettoarvonnousua maksaakseni koko ajan hinnallisesti samalla kallistuvan unelma-asunnon ostamisen unelmasta "lisähintaa"; halusin naulita kohteen taseeseeni nyt enkä tulevaisuudessa. Postauksen lopussa teen nopean laskuharjoituksen ko.hintaluokan asunnon hinnanousun konkretiasta (oletuksena siinä toki nykyisen hintojen kehitystahdin jatkuvan).


Speksit muuten erosivat vain hieman sijoitusasunnon ja oman pitkän ajan kodin osalta. Luonnollisesti neliöiden osalta, mutta huomasin myös arvostavani esimerkiksi ilmansuuntia (valoisuutta sitä kautta) enemmän kuin tavallisesti sijoituskäyttöön tulevan asunnon kohdalla. Muuten lähtökohtaisesti katselin samoja asioita; haluanhan asukkaiden viihtyvän myös vuokralla asunnoissani pitkään ja hyvin. Tosin sijoitusasunnossa olisi ollut tärkeämpää löytää kohde jossa taloyhtiön isot remontit olisivat pyörineet taustalla taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettuina rahoitusvastikkeina jolloin olisin päässyt pienemmällä rahamäärällä kiinni kohteeseen ja saanut lyhennysten verran pienennettyä vuokratuloa per kuukausi pääomatuloveroa optimoiden. Nyt ostettavassa kohteessa tuntui paremmalta jopa ostaa kerralla asunto, jossa ei tarvitse maksaa lainanlyhennyksen ja hoitovastikkeen lisäksi vielä pois pääomalainojakin taloyhtiön suuntaan. Tuo raha olisi pois joka kuukausittaisesta cash flow:stani, vaikka se onkin sitä myös pankkilainan lyhennyksen muodossa mutta sen korko on vallitsevassa tilanteessa alhaisempi kuin taloyhtiön saaman lainan.

Edelläkuvattu hintatasoon liittynyt "ahaa" -elämys veti muuten hiljaiseksi; Luulin hoitaneeni raha-asiat ikääni nähden varsin mallikkaasti ja silti teki tiukkaa päästä kiinni edes perus-perhekokoluokan kerrostaloasuntoon! Kertoo jotain Helsingin asuntojen hinnoista.. Joiden en muuten näe olevan mitenkään "kuplassa" vastoin monen muun näkemyksiä. Avaan myöhemmissä postauksissa vähän argumenttejani tuon mielipiteen taustalta.


-3.) Hinnoittelu ja arbitraasin hyödyntäminen; Laputus!

Itseasiassa edelläkuvattu oivallus (jonka tunnehinta muuten usein on ärtymys) aiheutti ensireaktiona hämmennystä ja jonkun asteista vttuuntuneisuutta. Taisimpa sadatella mielessäni jotain tämän suuntaista "kuka näitä oikein voi enää ostaa, pelkät pappa betalarit ja lottovoittajatko?!" tajuten samassa hetkessä purkauksen lapsellisuuden --> Ainoa tapa toteuttaa unelma oli toimia, ei jäädä kotiin sadattelemaan kateellisena ja katkerana. Vallitseva tilanne oli mikä oli ja näytti muuttuvan vauhdilla vaan vaikeammaksi (hintojen laskua ei, monen Covid-tilanteen ennustuksien vastaisesti, ollutkaan tapahtunut vaan päinvastoin suomalaiset tuntuivat kauhovat kriisin myötä ulkomaanmatkoila punttiin jäävät setelit entistä vimmaisemmin asuntoihin kiinni) joten ei muuta kuin tuumasta toimeen.

Nopeasti totesin, että käytännössä hintataso oli jo karannut pyyntihintojen osalta suhteessa pankilta saamaani lainalupaukseen ja haluamani asunnon spekseihin. Niin, mainitsinko jo ottaneeni koko asunnon ostosumman lainana? Kuten todettua, pyrin ostamaan asunnot niin pitkälle ulkopuolista rahoitusta (pankkilainaa) hyödyntäen kuin mahdollista jotta en joutuisi sitomaan oikeaa rahaa yhtään enempää seiniin kuin on pakko. Jotain hyvääkin siinä, että sijoitusasunnoista oli ehtinyt vapautua vuosien varrella varallisuutta niiden lainojen lyhentyessä sekä Helsingissä sijaitsevien kohteideni osalta myös arvonnousun myötä.

Tätä hintatasohavaintoa tuki se, että kesällä 2020 kävin jututtamassa kaikkia alueen keskeisiä kiinteistövälittäjiä henkilökohtaisesti heidän toimistoillaan; kuten pelkäsin, kaikilta tuli näkemys "jos onnistutte nostamaan budjettia edes 100.000 eurolla, niin voisi olla realistisia mahdollisuuksia" osan luvatessa kuitenkin pitää allekirjoittaneen yhteystiedot muistissa jos sopivia kohteita tulee kohdalle. Yhtään yhteydenottoa en saanut seuraavina viikkoina. Enkä ole muuten saanut sen jälkeenkään. Jotain markkinan lämpöisyydestä kertoo sekin, että moni välittäjä ehdotti jos tekisin maksullisen ostotoimeksiannon. Kieltäydyin toki kohteliaasti.

Arbitraasin määritelmä: "Arbitraasi on tilanne, jossa voidaan saada voittoa ilman riskiä. Arbitraasitilanne voi syntyä esimerkiksi kahden eri tuotteen tai markkinapaikan välille. Jos yhdessä markkinapaikassa kaupataan samaa tuotetta eri hinnalla kuin toisessa, tällöin voi saada voittoa ilman riskiä." (Wikipedia 05/2021)

Nyt piti keksiä miten löytää arbitraasi eli poikkeama markkinahinnoittelusta. Tiesin, että riittää kun löytää yhden sellaisen! Tämä motivoi minua ja keksin hyödyntää jo aiemmin yhden sijoitusasunnon etsimisessä hyödyntämääni laputus-taktiikkaa.

Seuraavaksi selvitin mitkä taloyhtiöt täyttävät edelläkuvatut speksit, eli niistä pitäisi löytyä haluamani kaltaisia asuntoja ja toisaalta taloyhtiöiden on oltava riittävän varakkaita ja hyvinhoidettuja (suuret remontit tehty) ja tulostin toista sataa "Ostetaan"-lappua. Listasin lapulle speksit budjetin kanssa ja loppuun omat yhteystietoni. Jaoin lappuja kaikkiin ennalta selvittämieni taloyhtiöiden asuntoihin ja rappujen ilmoitustauluille. Siinä olikin hikisempi urakka kuin osasin odottaakaan; suurin osa nykypäivän rapuista on nimittäin lukittuja ja toimivat ovikoodein joten jouduin usein odottamaan oven edessä kunnes joku asukas tuli ulos/meni sisään rappuun tai kuten parhaimmillaan kävi, yhytin posteljoonin jakamasta postia taloihin ja "ajoitin" laputuksen samaan aikaan päässen sisään moneen rappuun näin.

Ensimmäiset viikot laputusoperaation jälkeen olivat masentavia tuloksellisuuden osalta, tulos: 0 yhteydenottoa. Sitten kolmantena viikkona alkoi tapahtumaan, minuun otti yhteyttä 2 eri henkilöä samasta, eniten unelmoimastani taloyhtiöstä. Toisessa tapauksessa kyse oli tilanteesta, jossa asuntoa olisi joutunut remontoimaan enemmän ja toisaalta asunto oli kooltaan hieman turhan suuri (hoitovastike karkasi hieman turhaan kun tyhjiä neliöitä olisi tullut jopa liikaa asuntoon). Mutta toinen tapaus osui ja upposi; Kyseinen lapsiperhe oli jo tehnyt kaupat toisella paikkakunnalla sijaitsevasta asunnosta ja olivat jo tilanneet kuvaajan ottamaan kuvat kodistaan tarkoituksena laittaa asunto itse myyntiin. Taustaa; olin juuri todistanut kun samassa taloyhtiössä omistaja myi itse netissä asuntonsa ja hinta nousi lopulta (todella kovaan-) pyyntihintaan asti nopeassa ajassa. 

Ei muuta kun pyyntö päästä katsomaan asuntoa ennen kuin menee nettiin; yksityisnäyttö onnistui ja jouduin tosissaan tappelemaan etten näyttäisi myyjälle miten iloisesti yllätyin asunnon kunnosta ja ylipäänsä ko.asunnosta. Ja ennenkaikkea myyjän ääneen sanomasta ajatellusta hintapyynnöstä. Tiesin, että asunto menisi yli sen kaupaksi samana päivänä jos myyjä laittaisi asunnon myyntiin julkisesti. Teimme paremman puoliskon kanssa samana iltana sähköpostilla seuraavaan iltapäivään voimassaolevan ostotarjouksen kohteesta. Myyjät pitivät meitä jännityksessä aamuun asti kunnes tuli vapauttava vastaus sähköpostiin: "Olemme hyväksyneet tarjouksenne". 

Fiilis oli mahtava, vaikka se tiesikin enemmän rahanmenoa kuin koskaan aiemmin tämän kaverin elämässä. Tosin ei kaduta yhtään.

Laputuksella säästin moninkertaisesti oman vuosinettopalkkaani vastaavan summan. Välityspalkkion ohittamalla, mutta ennenkaikkea löytäen (osin myyjän oman elämäntilanteen vuoksi eli jo ostettu toinen asunto-) markkinahintaa selvästi alhaisemman hinnoitellun kohteen. Suosittelen jos olet ostohousut jalassa (vaikka vähän pizzalähettifiilis ilman pizzaa välillä tulisikin)!


-4.) Sijoitusnäkökulma: Hinnanousu X% x Iso summa = hemmetisti isompi absoluuttinen pino euroja.

Vaikka hintalappu asuntounelman totoutumisella oli suuri, on tarinalla toki sijoittajan kannalta positiivinenkin kolikon kääntöpuoli.

Nimittäin pelkkä vuosittainen 3%:n hinnannousu tarkoittaa 650.000 euron arvoisessa asunnossa 19.500 euroa vuodessa. Ostamani asunnon sijainti-kaupunginosassa nousu on ollut viimevuodet kovempaa, n.6% -tasolla (hieman lähteestä riippuen koska kaupunkiosakohtainen data epätarkempaa kuin Tilastokeskuksen suurempi tietomassa), mutta tuo taso tarkoittaa jo 39.000 euron vuosittaista arvonnousua. 

Korostan, että arvonnousu on spekulatiivinen ja siinä mielessä "epälikvidi" ja siten vain paperilla (ja silloinki varoen-) huomioitava osa assettien kokonaisarvontuottoa, koska se toteutuu vasta myydessä. Jos on toteutuakseen. Allekirjoittaneella on kokemuksia päinvastaisestakin arvonkehityksessä, siitä myöhemmin sijoitusasuntoportfolion analyyseissä lisää.

Järkyttävää joka tapauksessa tuo hintojen kehitys PK-seudulla! Suomeksi sanottuna se tarkoittaa esimerkkilaskelmassa suurempaa absoluuttista euromäärää vuositasolla pelkästä "asunnon olemassaolosta taseessa" kuin minkä keskimääräinen suomalainen ansiotöissä täysipäiväisesti käyvä ihminen saa tienattua verojen jälkeen koko vuotena. Onko se oikein, onko se väärin? Eri keskustelun paikka, tosiasia se kuitenkin on ja sellaisena käsiteltävä. Tulen ottamaan blogissani useassa yhteydessä myöhemmin kantaa Suomen sisäiseen eriarvoistumiskehitykseen mitä tulee asuntojen hintakehitykseen nyt ja tulevaisuudessa. Ja miten mielestäni sjoittajan tulisi tätä kehityssuuntaa käsitellä omissa sijoituspäätöksissään.

Tulipas pitkä paasaus, vaikka piti vain vähän "puolustella" rahan sitomista oman kodin seiniin..

Miltä tämä kuulosti, oletko sinä(kin) kipuillut saman aiheen parissa? Paljonko siihen omaan kotiin oikein on luvallista törsätä?


       Kevätterveisin 9.5.2021,









8. toukokuuta 2021

Muutoksia kevät 2019 --> kevät 2021

Mitä isossa mittakaavassa on sitten tapahtunut 2 vuodessa?

"Siviilielämän" puolella muutoksia on tapahtunut. Päivitimme vuonna 2020 paremman puoliskon kanssa asunnon allekirjoittaneen kaksiosta noin 100 m2 perheasuntoon. Koska halusimme kodin samalta hyväksi havaitulta alueelta Helsingistä, oli kuvetta kaivettava enemmän kuin puhtaasti sijoitustuottoa hakeva puolisko minussa olisi halunnut. 


Vaikka allekirjoittaneessa asuu vahvana piinkova sijoittajapuoli (joka näyttäytyy olkapäälläni välillä demonina ja välillä enkelinä), kuuluu elämänfilosofiaani kuitenkin ennenkaikkea elää ja ja toteuttaa itseäni. Tähän ajatukseen sisältyy myös elämänlaadusta siinä määrin kuin se on taloudellisesti järkevästi toteutettavissa. Olen antanut itselleni onnistuneesti kasvatetun varallisuuden turvin luvan panostaa kotiin. Se on kuitenkin paikka jossa vietämme eniten aikaa, ikään kuin elämän fyysinen tyyssija. 

Paha kyllä, uuden kodin etsintäalue sattui kuulumaan keskihinnaltaan Helsingin mittaluokassakin kalliimpaan päätyyn. Tämä tarkoitti, että oma osuuteni uudesta kodista oli varansiirtoveroineen hieman alle 400t euroa. Tuon kokoluokan rahoitustarve oli omassa mittaluokassani luonnollisesti haastava täyttää, mutta onnistuin siinä lopulta pankkien aktiivisen kilpailutuksen kautta vieläpä siten, ettei minun tarvinnut myydä sijoitusasuntoja ja osakesalkustakin lihoiksi meni lopulta vain n.10% salkun nettoarvosta. Pitkälti kiitos Covid-kriisin myötä kohdilleen osuneiden osakeostojen nopean arvonnousun. Taustoitan myöhemmin miten onnistuin hankkimaan rahoituksen uuteen kotiin joutumatta juurikaan likvidoimaan olemassaolevaa sijoitusvarallisuutta.

Jätin aiempana kotinani toimineen kaksion sijoitusasunnoksi, olinhan jo kerryttänyt asunnon myyntivoiton verosta vapauttavan 2-vuotisen, yhtämittaisen asumisen vaateen täyteen kyseisen asunnon kohdalta. Avaan tulevissa blogipostauksissa lisää fiiliksiä ja laskelmia tuon asunnon sijoitusasuntona toimimisesta, sillä sen verran tuottoisaksi kyseinen 5 vuotta sitten omaksi kodiksi silloiseen elämänvaiheeseen ostamani asunto on jo nyt osoittautunut.

Postausvälin ollessa 2 vuotta en voi olettaa lukijoiden muistavan, joten tosiaan oma sijoitussalkkuni rakentuu seuraavista assettilajeista; a.) sijoitusasunnoista, b.) pörssiosakkeista ja c.) listaamattoman yrityksen osakkeista. Mukaan ovat tulleet hyvin pienimuotoisesti tämän kevään koko maailmaa koettelevan "kryptomanian" kenties sokaistuttamana myös d.) muutamat kryptovaluutat. Koittakaa konservatiivisemmat sijoittajat olla silti repimättä pelihousuja ;) Kerron nimittäin lähiulevaisuudessa tarkemmin miksi niitä ostin ja miten ylipäänsä suhtaudun kryptovaluuttoihin.

Covid19; Sijoittajan lasein

Aihetta ei voi ohittaa. Nyt eletään toukokuun alkua 2021 joten noin 14kk sitten koko Tellusta shokeerasi kyseisen viruksen leviäminen käytännössä läpi mantereiden. Tämä romahdutti nopeassa ajassa pörssikursseja jyrkimillään noin -40%. 



Alusta asti oli selvää, että olin hankkinut juuri näitä tilanteita varten Nordnetistä Superluotto-sijoituslainamahdollisuudet valmiuteen. Hieman olin tuota vipua jo hyödyntänytkin kuten 2019 vuoden postauksissa avasin asiaa (mentaliteetilla "ilmainen lisätuotto vivulla minimiriskillä"). Vivun olin pitänyt Covidiin asti riittävän maltillisena, jotta sain pidettyä sijoituslainan koron 0,99%:ssä. Mielestäni tuo on mitätön korvaus satavarmasta osinkovirrasta ja tavallaan jos ei nyt täysin ilmainen, niin ainakin puoliksi ilmainen lounas jonka jokainen järkevä sijoittaja hyödyntää. Kaiken lisäksi tuon koron saa vähentää 100%:sti verotuksessa koska kyse on sijoituslainasta.

Alkuperäinen ajatukseni tuon luoton avaamisessa oli nimenomaan kytätä ja hyödyntää mahdolliset pörssiromahduksen paikat joutumatta cashäämään aiempia omistuksiani ja joutumatta pitämään suurempaa käteis-bufferia odottamassa määräämätöntä aikaa, jopa kymmeniä vuosia(?) mahdollisia ostopaikkoja eli romahduksia. After all, perus-filosofiaani kuitenkin kuuluu yrittää saada kaikki eurot töihin tekemään lisää euroja.

Niinpä aloitin kylmäpäisesti ostamaan Superluotolla erityisesti sellaisia toimialoja joissa pudotus oli suhteessa kovinta; matkailu ja lentokoneteollisuus etunenässä. Ostin siis Ruotsista Scandicia (jota omistin jo) sekä Boeing -lentokonevalmistajaa Yhdysvalloista. Erityisesti Boeing otti nopeassa ajassa todella kovasti iskua ja onnistuin ostamaan sitä noin 1/4 hinnalla siitä mitä yhtiön kurssi oli ollut ennen Covid-kriisiä. 

Lukija; Muista pitäytyä laatimassasi sijoitusstrategiassa! Siksi minun oli näin jälkikäteen ajatellen yllättävän helppoa aloittaa ostot kun kurssit olivat romahtaneet silmissä. Ja päinvastoin, myydä kun kurssit olivat palautuneet loppuvuotta kohti. Tosin tein myyntejä uuden asunnon ostamisen vuoksi, onkin hyvä kysymys pohtia olisinko muuten myynyt mitään? Ehkä, ehkä en. Todennäköisesti kuitenkin kyllä, koska pidemmän päälle en olisi halunnut "normaalioloissa" maksaa 2,49% lainankorkoa vivusta vaan olisin palauttanut sen takaisin 0,99% tasolle.

En pidä velasta an sich (sellaisenaan). Pidän vain sen mahdollistamasta, (ainakin ajatuksissani-) hallitusti ja maltilla käytettynä miltei riskittömästä lisätuotosta.


Boeingia ostin salkkuni kokoon nähden suurehkon potin eli noin 10.000 eurolla. Miksi nimenomaan Boeing? Noudatin jälleen kerran omaa filosofiaani sijoittaa toimialan suurimpiin ja brändiltään hyvällä tavalla tunnetuimpiin yrityksiin, käytännössä vaihtoehdoiksi jäivät Airbus ja Boeing joista päädyin jälkimmäiseen mm. kovemman hetkellisen kurssinotkahduksen vuoksi. Kaiken kaikkiaan Covid-ostojen myötä kevään ja kesän 2020 aikana velkavipuni nousi euromäärisesti 57.000 euroon, mikä nosti lainan koron 2,49%:iin. Osalla tuosta vivusta ostin ajankuvaa peilaten stabiilempia osakkeita kuten ison siivun lisää Volvoa (rakastan tuota yhtiötä, syitä olen käynyt aiemmin blogissani läpi) yli tuplaten osuuteni länsinaapurin pörssihelmessä sekä lisäsin omistustani Lassila & Tikanojassa.

Loppusyksystä 2020 purin (osin pakon edessä-) vipua koska tarvitsen varoja uuden asunnon ostamiseen. Boengin sijoitus osoittautui kullanarvoiseksi koska miltein tuplasin sen arvonnousulla ko.yhtiöön kiinni laittamani varat. Myin samalla muitakin osakkeita, jotta sain verotuksen tasapainoon sen johdosta, että Covidin myötä ostamani osakkeet olivat nostaneet niin paljon arvoa ja niistä olisi joutunut maksamaan muuten suhteettoman paljon myyntivoittoveroa. Pyrin myymään sellaisia yhtiöitä joista ei olisi odotettavissa näkemykseni mukaan hetkeen järkevää osinkoa (Boeing = yhtiötä oli luototettu kovasti mm. Yhdysvaltojen osalta koska lentobisnekseltä katosi käytännössä pohja hetkessä kokonaan), Nokia (tämä riippakivi oli pyörinyt salkussani noin 10v ilman mainittavaa arvonnousua) ja GE (sama juttu, erityisesti takavuosien osingon romahduttaminen 0,01 USD / osake kirpaisi kun strategiani nojaa kuitenkin hyvää osinkoa maksaviin arvo-osakkeisiin).

Olen sijoittajana holdari, ja tuntui oudolta myydä osakkeita. Jouduinkin selittämään itselleni myyntitoimeksiantoja näpytellessäni, miten tämä mahdollistaa unelmakodin ostamisen ja toisaalta mahdollisuutena päästä irti salkun rönsyistä.

Covidin myötä salkkuuni sukelsi uutena sektorina USA:sta REIT-osakkeita; SPG ja NRZ. Olin jo vuosia havitellut vain ajatustasolla REIT-osakkeita, koska salkustani oli puuttunut kiinteistöala ja REIT:it nimenomaan tunnetaan erityisen kovasta osinkovirrastaan. Katsoin juuri, että SPG on alle vuoden omistusperiodilla tuottanut noin 170% ja NRZ:kin tuplannut arvonsa. Pidän näitä kahta varsin onnistuneena lisänä salkkuni portfolioon.


Mutta useista nappionnistumisista huolimatta tein toki virheitäkin; myin mm. Wärtsilät pois salkusta koska ostin taloyhtiöstä autotallin. Miksi se on todennäköinen virhe? Tätä kirjoittaessa Wärtsilä huitelee yli 10 eurossa ja myin omani reilulla 7 eurolla. Vaikka myynti oli siinä mielessä pakotettu, että autohallipaikka lisäsi elämänlaatua ja säästää joka päivä aikaa kun autopaikkaa ei tarvitse hakea kadulta, kirpaisee jälkikäteen ajatellen laadukkaan firman poistuminen salkusta tottakai. Vielä minä sen ostan takaisin, katsotaan vaan koska ja millä hinnalla..

Huh, ette usko mikä näppäimistön naputuksen tahti olohuoneen sohvalta kuuluu. Hemmetin hieno fiilis, huomaan kaivanneeni sijoitusten purkamista paperille tänne blogin muodossa. Aloin jo ottamaan kuvakaappausta Nordnet-salkustani verratakseni sitä kahden vuoden takaiseen salkkuun ja analysoidakseni muutoksia tarkemmin, mutta huomasin, että tästähän tuli jo nyt yllättävän pitkä postaus. Kiitos kun jaksoit lukea loppuun. ..Vaikka tuntuu, että raapaisin vasta pintaa niin asuntojen kuin pörssiosakkeiden muodossa.

Seuraavaksi voisin tehdä kummankin, sekä listaamattoman yritykseni osalta tarkemmat postaukset jossa tarkastellaan miten oikeina absoluuttisina euroina tilanteet ovat päivittyneet ja miten sijoitusuunnitelma on toiminut lukujen valossa.


Aurinkoista kevättä toivottaen 8.5.2021,










Comeback (8.5.2021)!

 Terveiset Covid-vuoden jälkeen!

Ihan ei toteutunut vuonna 2019 antamani lupaus piipahtaa bloggailemassa täällä useammin. Eletäänhän nyt vuotta 2021; Parempi myöhään kun ei milloinkaan?

Se hyvä puoli näin harvoin tehtävissä päivityksissä on, että tilanteet totta vie ehtivät muuttua. Tämä toimii itsellekin erinomaisen mielenkiintoisena päiväkirjana kun palaa lukemaan parin vuoden takaisia ajatuksia. 

Ensinnäkin, sijoitusmaailman puolelta pakko todeta heti alkuun yleisenä huomiona ajankuvasta sellainen muutos, että sijoittamisesta puhutaan tänä päivänä todella paljon. Teen paljon kävelylenkkejä ja tykkään lenkeillä kuunnella erilaisia podcastejä; äsken kuuntelin Boss Lady -nimisen podcastin jakson jossa Jasmin Hamid oli vieraana kertomassa sijoittamisesta. Asuntosijoittamisen puolella Harri Huru taitaa olla jo käsite. Ja näiden väliinkin tuntuu mahtuvan tukku erilaisia sijoittamisen ympärille rakennettuja ohjelmia.

Onko kyse sitten kuuluisasta "taxi-indeksistä" ("kun jokainen suosittelee sijoittamista, saat jopa kuskilta taksimatkallakin osakepoimintavinkkejä, tiedät, että eletään kuplan viimeisiä vaiheita ennen posahtamista") vai ihan vaan sijoittamisen arkipäiväistymisestä, ei osaa kukaan sanoa. Olen taipuvainen ajattelemään jälkimmäistä sitten kuitenkin. Teknologisen kehityksen myötä (onko boomeria muistella miten erikoisilta vielä hetki sitten näyttivät langattomat kuulokkeet tai se kun näki ensimmäiset ihmiset "puhumassa itsekseen" puhelimeen niiden kautta!) tiedonvaihto on luonnollisesti tämänkin aiheen osalta helpottunut, nopeutunut ja arkipäiväistynyt todella nopeasti..

Tästä on hyvä aloittaa tekemällä oma blogisivunsa miten sijoitussalkkuni on kehittynyt viimeisimmän postaukseni (kevät 2019) jälkeen kahden vuoden aikana! 

Onhan mukaan mahtunut sentään yksi -40% pörssiä hetkellisesti pudottanut Covid19-kriisi ostojen kannalta hyödyntämisen mahdollisuuksineen ja vähän muutakin..

Tervetuloa takaisin matkalle sijoittamisen, ja vähän muunkin, maailmaan (8.5.2021),