27. helmikuuta 2019

Kokonaisvarallisuuteni 2019

Paljon on viivan alla?

Aika ajoin on hyvä laskea kokonaisvarallisuus auki ymmärtääkseen mitkä assetit (allekirjoittaneella siis            A.) asunnot, B.) pörssiosakkeet ja C.) listaamattomat osakkeet) pääsalkussa ovat minkäkin kokoisia. Samalla selviää miten eri assetit ovat kehittäneet milläkin tavalla arvoaan, mikä osaltaan auttaa asettamaan sijoitusstrategiaa tulevaisuuden osalta. 



Jätän tarkoituksella pois irtaimiston ja esimerkiksi moottoripyörän vaikka näistä varmaan saisi kaavittua Aki Palsamäen pakkohuutokaupassa tiukan paikan tullen 15k€ - 20k€. Näen asiaankuulumattomana itsensä koijaamisena eritellä jokaiset boxerit varallisuuslaskelmaan, parempi pitäytyä asiassa eli objekteissa jotka ovat rahaksi muutettavissa vielä niin, että elintoiminnot eivät pysähdy. Vaikka tällaisiakin laskelmia välillä näkee. Prätkän lasken samaan joukkoon, sillä niin paljon sen katoaminen laskisi sulan kelin elämänlaatua. Jos autotallissa olisi 1,5 miljoonan euron arvoinen 60-luvun Ferrari GTO, niin sellaisen toki voisin laskea varallisuudeksi (autoon sitoutuneiden varojen mittaluokka sekä auton sijoituksenomainen funktio huomioiden).

Erityisesti odotan  laskelman lopuksi itselleni aidosti  uusia "ahaa"-elämyksiä ja havaintoja tässä tehtävän laskelman pohjalta. Ehkä olen hakannut päätäni mäntyyn jossain asiassa ja toisaalta aliarvioinut jonkin assetin arvon kehitystä? Aiheuttavatko löydökset paineita päivittää vasta laatimiani pörssiosake- ja sijoitusasunto-salkkujen staregioita loppuvuodella 2019?  Ainakin sen päätin jo nyt, että jatkossa tulen laatimaan tämän varallisuuslaskelman vuoden 1.päivänä, koska laskelma toimii osaltaan joka vuodelle laatimani sijoitusstrategian pohjana. 

Sitten aletaan kalkyloimaan ja analysoimaan:

A.) Asunnot

Laskelmassa käyttämäni markkina-arvon päättelen seuraavasti: Selvitän (esim. Oikotien talosivut hyvä työväline) viimeaikaiset pyyntihinnat Oikotieltä ja Etuovesta mahdollisimman paljon vastaavasta asunnosta ja vähennän näistä -10% koska pyyntihinnalla harvoin asuntokauppa toteutuu. Lisäksi maksettavaksi tulee tyypillisesti asuntovälittäjän välityspalkkio. Huomionarvoista on, että sisällytän mahdolliset raihoitusvastikkeena lyhennettävät asuntokohtaiset taloyhtiölainat lainoitukseen eli käsittelen sitä samalla tavalla kuin asunnon hankintaa varten asuntoa vasten otettua lainaa. Mielestäni muunlainen lähestyminen on harhaanjohtavaa eikä anna totuudenmukaista kuvaa rahoitustilanteesta.



Asuntosalkun nettoarvo koostuu:

-Kaksio 1 - Oma koti, tuotto 0%, nettoarvo 90k€
-Kaksio 2, tuotto 4,6%, nettoarvo 119,4k€
-Kaksio 3, tuotto 10,2%, nettoarvo 40k€
-Kolmio 4 (1/2), tuotto 7,5%, nettoarvo 25k€

Nettoarvo yhteensä = 274,4k€.

Bruttoarvo: 295k€ + 210k€ + 65k€ + 45k€ = 615k€.



A1.) Oma Koti: (markkina-arvo 295k€, lainaa jäljellä 171k€ - putkiremontin osuus taloyhtiölainana 34k€ = netto-arvo 90k€). En käytä omana kotina käyttämääni asuntoa laskelmissa blogissa juuri koskaan koska logiikkani on ettei se tuota aktiivista tulovirtaa. Oma kotikin voi kehittää toki arvoaan. Tätä asuntoa lyhennän siis valitettavasti itse palkkatuloistani. 

Taloyhtiössä tehtiin 3 vuotta sitten perinteinen putkiremontti, jonka lainanosuutta lyhennän rahoitusvastikkeenä kuukausittain. Asuntosijoittajat huomio: Muistattehan vaatia yhtiökokouksessa, että taloyhtiön remontteja käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa siten, että saamiset tuloutetaan eikä rahastoida! Tämä on tärkeää, koska vain ensin mainittu tapa oikeuttaa vähentämään rahoituslainan lyhennykset vuokratulosta samantien (joka kk). Rahastointi oikeuttaa vasta myydessä tehtävään vähennykseen, mutta kiitos korkoa korkolle -efektin, aktiivinen sijoittaja voittaa 100-0 jos pääsee välttämään pääomatuloveroja vuokratulosta heti kun mahdollista. 

Yksi syy miksi ostin tämän kaksion Helsingin arvostetulta asuinalueelta on nimenomaan asunnon sijainti; lasken positiivisen arvonkehityksen varaan yli ajan. Asunnoissa sijainti, sijainti, sijainti on klisee, jossa on perää. Asuntojen prosentuaalinen hinnan nousu näkyy isompana pinona absoluuttisia euroja kalliimmassa asunnossa on myös asia jota ajattelin kun päädyin ostamaan pari vuotta sitten tämän, siihen mennessä kalleimman asuntoni. 

Asun aina vähintään 2 vuotta jokaisessa kodissa, jotta voin myöhemmin myydä asunnon ilman myyntivoittoveroa. Tämä asunto on kuitenkin niin miellyttävä kaikin tavoin (pohjaratkaisu, kunto, sijainti, palvelut yms.) että taidanpa asua tässä pidempään ja ainakin pari vuotta lisää. Varsinkin kun tuorein asuntostrategiani ja käsitykseni asuntomarkkinan suunnasta (tein juuri aiheesta bloggauksen käsitellessäni asuntosalkkuani) eivät varsinaisesti lietso tällä hetkellä ostolaidalle asuntojen suhteen.

Vaikka pyrin ostamaan omaksi kodiksi asuntoja, jotka toimivat myöhemmin hyvin sijoituskäytössä (kaksioita järkevällä pohjalla), niin iän karttuessa olen alkanut olemaan "itsekäs" ja painottamaan enemmän puhtaan tulevan vuokratuoton ohella sitä, että asunto on kotina minulle mieleisin mahdollinen. Esim. asunnon valoisuus (oikeat ilmansuunnat), asunnon sijoittuminen korkealle, yms asiat toteutuvat kodissani. Elämänlaatu on kuitenkin numero 1 mitä omalta kodiltaan toivoo. Kodissa pitää viihtyä!

--> Omakoti - Kaksio 1 - nettoarvo 90k€

A2.) Kaksio 2. Tämä kaksio toimi kotinani pari vuotta sitten reilu 2v ajan. Ei mitään ihmeellistä, nakuttaa vuokralla ihan ok:sti. Tässäkin taloyhtiössä isot remontit pääosin takana joten antaa nakuttaa. Remontoin asunnon itse, joten henkilökohtainenkin suhde asuntoon (heh, omat tunnesiteet ovat oikeasti jokaisen järkisijoittajan kauhu.. Mutta silti osa elämää). Tämä asunto on ostettu kohtuu lyhyellä laina-ajalla 0-korkojen alkaessa ja olen saanut onnen lyhentää asuntoa nopeaan tahtiin miltei korottomalla 2010-luvulla joten asunnossa alkaa olemaan enää 48.6k€ lainaa lyhennettävänä sekä noin 42k€ putkiremontin lainaa. Asunnon markkina-arvo on 210k€. Näin ollen kyseisen asunnon nettoarvoksi saadaan 210k€ - 48.6k€ - 42k€ = 119,4k€.

--> Kaksio 2 - nettoarvo 119,4k€

A3.) Kaksio 3. Maakunta-asunto, ei mitään uutta tämän kanssa. Markkinahinnat helsinkiläisittäin naurettavat matalat, mutta toisaalta mahdollistavat korkean vuokratuoton. Velkaa jäljellä 25k€. Kun markkinahinta on 65k€ niin nettoarvoksi saadaan 40k€.

--> Kaksio 3 - nettoarvo 40k€

A4.) Kolmio 4. -II-, ei mitään uutta. Annetaan jauhaa rauhassa tiedostaen, ettei ole helpoimpia kohteita vuokrata. Markkinahinta 90k€ : 2 = 45k€ (oma osuuteni). Tästä velkaa on 20k€ eli nettoarvona 25k€.

--> Kolmio 4 - nettoarvo 25k€ 

B.) Pörssiosakkeet

Kuten olen eritellyt osakesalkkua koskevissa, tuoreemmissa bloggauksissani, niin osakesalkkuni bruttoarvo on tätä kirjoittaessa 168.900€. Olen jo parin vuoden ajan käyttänyt vipuna Nordnetin 0,99% korolla varustettua sijoituslainoitusta nostaakseni sijoitetun pääoman tuottoa. Tällä hetkellä salkussa on -24.500€ lainaa eli salkun nettoarvo on 144.400€. Velkaa on siis 14,6% tällä hetkellä. Oikein enempää en ole halunnut ottaa kun haluan jättää reserviä lisälainoitukselle mahdollisen romahduksen varalle (vaikken sitä todennäköisenä lähitulevaisuudessa pidäkään).. 40% salkun arvosta saa tuota miltei ilmaista lainaa (0,99%-korollista), joten pelivaraa haluankin jättää salkkuun tässä mielessä.

--> Pörssiosakesalkun nettoarvo 144.400€.



C.) Listaamattomat osakkeet

Kuten olen maininnut, olen mukana start up-firmassa (lähinnä investorina ja viikonloppuapuna). Tämän osakkeiden arvostaminen on hulluutta ja neuroutta kuten kaikki yrityksen arvottamiseen perehtyneet tietävät. Joku vielä myyntiäkin generoimaton tekoälyfirma voi kerätä miljoonien eurojen valuaation oikeissa investoripiireissä siinä missä joku perinteisen alan, pitkään toiminut firma saatetaan arvostaa naurettavan pienellä valuaatiolla. Tässä tapauksessakin arvostuksen mittaaminen on hyvin vaikeaa ja käytänkin omistamistani listaamattoman yrityksen osakkeista valuaatiota 5k€. En myisi osakkeita tuosta hinnasta, mutta toisaalta ostajan todennäköisesti löytäisin kohtuu nopeasti tuolla hinnalla kanssaosakkaistakin. 

Tosin kuten aiemmin olen maininnut, nämä listaamattoman yrityksen osakkeet omaavat omassa ajattelussani huikean arvonnousupotentiaalin. Selvästi korkeamman kuin mikään omistamani pörssiosake. Käyttäkäämme siis tätä konservatiivista valuaatiota varallisuuslaskelmassakin:

--> Listaamattomien osakkeiden nettoarvo 5k€.

Bruttovarallisuus (varallisuus sisältäen lainoituksen):

Asunnot 615k€ + Pörssiosakkeet 168,9k€ + Listaamattomat osakkeet 5k€ = 788,9k€.


Nettovarallisuus (varat - velat):

Asunnot 274,4k€ + Pörssiosakkeet 144,4k€ + Listaamattomat osakkeet 5k€ = 423,8k€.

Velan osuus bruttovarallisuudesta (%):

Lainan osuus kokonaisuudessa 788,9k€ - 423,8k€ = 365,1k€.

Velan osuus bruttovarallisuudesta: 46,28%


Loppupäätelmät:

Velkojen kanssa kokonaisvarallisuuteni lähentelee siis 800k€. Velkaa kokonaisvarallisuudesta on hieman alle puolet. Edellä avattu "tase" herätti arvostamaan kokonaissalkkuni asuntovarallisuutta, joka vastaa selvästi suurimmasta osasta kokonaisvarallisuuttani. Olen jo parin vuoden ajan siirtänyt strategisesti varoja asunnoista pörssiosakkeisiin aiemmissa bloggauksissa eritellyistä syistä, joten voi oikeutetusti kysyä kannattaisiko sittenkin antaa asunnoille enemmän mahdollisuutta paisuttaa kokonaissalkkuani? 

Asuntojen etu on suomalaisessa järjestelmässä se, että niitä vasten saa helposti velkavipua verrattuna osakesalkkuun. Olemme tottuneet vivuttamaan kämpillä ja itsellenikin salkun vivuttaminen oli pitkään periaattellisesti no no, kunnes heräsin pari vuotta sitten todella pohtimaan sitä, miksi jätän realisoimatta miltei ilmaisen lounaan enkä kasvata sijoitetun pääoman tuottoa hallitulla vivulla pörssinkin puolella. Huomionarvoista on sekin, että asuntojen kohdalla velkaa on myös suhteellisesti selvästi enemmän (velan osuus bruttovarallisuudesta =55,38%) kuin osakesalkun kohdalla (velan osuus bruttovarallisuudesta = 14,6%). 

All in all, tilanne on minusta varsin hyvä. Riskit ovat matalat, assettien arvo kasvanut ja kohteet tuottavat pääsääntöisesti hyvin. Ennenkaikkea tuottamattomia assetteja ei salkusta löydy asuntoa lukuunottamatta eli kaikki raha työskentelee tahoillaan. Okei, poislukien listaamattomia lappuja, joista ei ole odotettavissa osinkoja aikoihin; tosin ne omistan ennemminkin valtavan arvonnousun potentiaalin nimissä.

Posiitivisena huolenaiheena edellisestä juontuu itseasiassa pohdinta siitä, käytänkö riittävästi velkavipua (velan osuus alle puolet kokonaisvarallisuudesta)? Pelaanko sittenkin tällä hetkellä liian varmasti jättäen täysimääräisesti hyödyntämättä harkitun ja hallinnassa olevan velkavipuvaikutuksen varallisuuden kerryttämiseksi? Ainakin oikeaan suuntaan olen tässä mielessä mennyt osakepuolella siirtämällä velkavivun käytön 0%:sta nykyiseen 14,6%:iin..Asunnoissa vipu on laskenut kun asuntolainat ovat lyhentyneet vauhdilla 0-korkojen aikana, mikä voisi puoltaa paperilla uuden sijoitusasunnon ostoa tulevaisuudessa (vaikka juuri tuoreessa asuntostrategiassa olin tämän ajatuksen laittanut jo jäihin)?!

Toisaalta tiedostan myös sen, että 200.000 lainassa 0,3 kokonaiskorko tarkoittaa 600€/vuodessa korkokuluja siinä missä korkotason "normalisoituminen" Finanssikriisiä edeltälle 5-6% tasolle tarkoittaa korkokuluissa peräti (200.000*0,06 = 12.000) 12.000,00€ summaa vuodessa, siis vuosittaisten kulujen nousua 11.400 eurolla! Keneltä yksityishenkilöltä irtoaa moinen lisäys takataskusta tuosta vaan? Siksi on minusta ihan aiheellista varoittaa aika-ajoin kuluttajia talouden kuumetessa realiteeteista ja pankkien stressitestit luotonannossa ovat tervetulleita.

Äkkiäkatsomalla olenkin huiman velkainen tyyppi, mutta tosiasiassa katson olevani hyvinkin vakavaraisessa ja turvallisessa tilanteessa. Perustaloudessahan suositellaan huolestumaan kun velkojen määrä ylittää huushollin vuositulot. Minulla näin käy noin 6-kertaisesti (käteen jäävillä vuosituloilla laskettuna noin 10-kertaisesti), että taidan heikentää kummasti tilastoja. Puolustukseni on, että käytän velkaa omistusasuntoa lukuunottamatta "hyvään" eli joku muu lyhentää sitä velkaa. Huonoksi velka muuttuu kun sitä joutuu itse lyhentämään eikä raha työskentele enää luodakseen uutta rahaa vipuvaikutuksella..

Nytkun kokonaisvarallisuuden määrä on selvillä, on lähitulevaisuudessa mielekästä pohtia omalla blogikirjoituksellaan sitä mikä määrä ja millasta varallisuutta/tuottoa riittäisi taloudelliseen riippumattomuuteen ja varhaisen eläköitymisen mahdollisuuteen 4-kymppisenä. 

Mitä mieltä olet, pitäisikö vipua lisätä tai tehdä assettiluokkien sisäisiä painotuksia/uushankintoja?

   27.2.2019

4 kommenttia:

  1. Moi, Mun mielestä sä voit kyllä lisätä velkavipua. Pankin stressitestit 6%:lla on sinänsä ihan jees. Mutta toisaalta voithan sä ottaa n. 2% pintaan kiinteän koron 10-15 vuodeksi, jolloin stressitestiä ei tarvita..
    Mä itse lasken niin, että mitä mun taloudelle kävisi jos korot nousisi nyt suoraan (ei välttämättä ihan kovin todennäköistä) 6% tasolle tai mitä kävisi jos korot nousisi 6%:iin kiinteän korkojakson päätyttyä. Jos tuon laskelman jälkeen näyttää, että ei olisi isompaa ongelmaa vaan oma talous kestäisi molemmissa vaiheissa koron rajun nousun, niin miksipä ei sitten ottaisi lisävipua?

    Kun vielä huomioit laskelmat oman pääoman tuoton kautta niin tällaisissa kiinteissä sijoituksissa pääsee kyllä hyviin lukemiin. Luultavasti yli osake/rahastosijoitusten tuottolukemien.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hyviä pointteja. Tietynlainen "turva"-testihän sisältyy jo siihen mikäli pankki lähtee rahoittamaan seuraavan asunnon ostoa. Pankit kuitenkin käyttävät käsittääkseni tällä hetkellä tuota n.6%-korkoa omissa laskelmissaan rajana, josta velallisen tulee vielä selviytyä. Viimevuonna nostin miltei 400t lainaa (tosin oman kodin ostamiseksi) joten kokonaisvipuun tulikin sitten tuon postauksen jälkeen aikamoinen kertanosto ;)

      Poista
  2. Onpa mojova omaisuus nuorelle miehelle. Taidan olla vuoden nuorempi, mutta oma nettovarallisuuteni on vielä kaukana perässä. Toki heräämiseni talousasioissa on kestänyt pidempään. Oma ajatus vivusta on kasvattaa sitä tuosta sinun prosentista, mutta toisaalta lukuna tuo velka on jo aika hurja :)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos viestistä. Nopeasti se siitä lähtee käyntiin kun saa ensimmäiset eurot sijoitettua, tosin itseä jaksaa hämmästyttää miten kauan sitä kurinalaista sijoittamista tarvitaan pohjalle ennenkuin korkoa korolle alkaa potkimaan kunnolla. Sitten oltiinkin yhtäkkiä muutama vuosi sitten tilanteessa jossa alle 2000 euron vuosittainen netto-osinkopotti päivittyi reiluun 5000 euroon.. Kärsivällisyys tottavie on sijoittajan tärkein hyve.

      Tosiaan vipua on tuosta kirjoituksesta lisätty; julkaisen kohta sekä osakkeiden että asuntojen osalta tarkemmat euromääräiset tilanteet. Katsotaan mihin on kahdessa vuodessa edetty (vai onko mihinkään).

      Poista