19. helmikuuta 2019

Asuntosalkun kehitys 2015-2019: Tavoitteet 2019


Lukiessani sijoituspäiväkirjoja alkuvuodesta huomasin hauskan yksityiskohdan; olen povannut asuntomarkkinalla neliöhinnannousun taittuvan joka vuosi vuodesta 2014 alkaen. Samaa henkeä oli vahvasti aistittavissa tähän blogiin vuonna 2015 tehdystä, asuntosalkkuani koskevan kirjoituksen loppusanoista. Siellä jo kovasti odotettiin, aika railakkain sanakäänteinkin miten veri virrannee kohta kaduille ja käteinen on kuningas. Kukkopoika siellä huuteli :)

Näkemys on tietysti helppo teilata näin jälkikäteen vääräksi; finanssikriisin jälkeinen 0-
korkotaso on tehnyt tehtävänsä ja edistänyt osaltaan sijoittajarahan valumista seiniin Suomen ja monen muunkin maan asuntomarkkinalla. Kotimainen asuntomarkkina on sinänsä poikkeuksellinen moneen muuhun maahan verrattuna, että täkäläinen asumistukijärjestelmä luo markkinaehtoista kysyntää voimakkaamman vuokrien nousupaineen markkinalle. 

Samaan aikaan markkinalla on nähty voimakasta maantieteellistä eritytymistä. Siinä missä maakuntakaupunkien hintataso on pysynyt vakiona, muuttotappiokunnissa ovat asuntojen hinnat jopa pudonneet selvästi. Suurimpien kaupunkien (PK-seutu, Tampere) kohdalla on omistusasujaa hellitty arvonousulla joka absoluuttisesti euroissa mitattuna ollut suurinta Helsingin prime-alueilla.



Ostin vuonna 2016 Helsingin arvoalueelta asunnon, jota olen käyttänyt nyt parin vuoden ajan kotina. Onnistuin ostamaan asunnon markkinahintaa jonkin verran alemmalla summalla näin jälkikäteen tarkasteltuna. Paljastan nyt asuntokaupoilla käyttämäni jipon, vaikka se kokisin inflaatiota ;) --> Kun olen varmistanut riittävän rahoituksen, teen tarjouksen speksit täyttävästä asunnosta. Tarjous on aggressiivinen ja alle pyyntihinnan, esimerkiksi nykyisen kotini kohdalla noin -13% alle pyyntihinnan joka sekin oli minusta jo kohdallaan. Asetan tarjoukselle lyhyen (tyypillisesti muutaman tunnin pituisen-) voimassaoloajan pyrkien painostamaan myyjän tekemään myyntipäätöksen. Yleensä minulla onkin taustalla muitakin tarjottavia asuntoja enkä pelkää ilmoittaa tätä välittäjän kautta myyjälle. 

Alla päivittynyt asuntosalkkuni tilanne 19.2.2019:

-Kaksio A, tuotto 10,2%
-Kaksio B, tuotto 5,4% (myyty)
-Kaksio C, tuotto 5,5% (myyty)
-1/2 osa kolmiosta D, tuotto 7,5%
-Kaksio E, tuotto 4,6% (uusi)

Portfolio on elänyt jonkun verran vuodesta 2015 pienentyen lukumääräisesti yhdellä sijotusasunnolla samalla kun asuntojen sijaintipainotusta on siirretty salkussa maakunnista usealla sadalla kilometrillä Helsinki-keskeisemmäksi. Tämä on ollut jo parin vuoden ajan asuntosalkulleni asettamani strateginen tavoite --> Löysin sijoituspäiväkirjastani parin vuoden takaa seuraavan merkinnän:

”Vähennetään pitkässä juoksussa asuntosalkun maantieteellistä etäisyyttä ja pyritään saamaan kaikki kohteet pk-seudun tuntumaan hallinnoinnin, vuokrauksen helppouden sekä arvonkehityksen vuoksi”. (Kiinteistöstrategia kevät 2016)


Olen noudattanut strategiaa ja irronnut kahdesta maakuntien kaksiostani parin vuoden sisään samalla Helsingistä yhden uuden hankinnan (sekin kaksio) tehden.

Syyt näiden asuntojen myymiseen olivat paitsi edelläkuvatussa markkinakehityksen näkemyksessä (jos nyt on menty arvonkehitys +-0:ssa ko.kaupungissa 7 vuoden ajan, niin jälki voi muuttua rumaksi korkojen aikanaan noustessa) niin myös asuntojen (epä-)likvidiydessä sekä käytännön asioiden hoitamisessa. Myin asunnot kutakuinkin samaan hintaan kuin ne ostinkin. Pidin kumpaakin asuntoa noin 4 vuotta salkussani.

Likviditeettiriski on suuri pienellä paikkakunnalla, huomasin sen konkreettisesti kummankin kaksion myyntiajoissa jotka pyörivät vuokrattuinakin puolen vuoden kieppeillä: Ensimmäistä myytiin 6 kk ja toista peräti 10 kk. Toisen kohdalla jouduin uusimaan välityssopimuksenkin kertaalleen välitysliikkeen kanssa.

Käytännön asioilla viittaan siihen, että noin 400 km etäisyys asuinpaikkakuntaan tarkoitti aina korostunutta ongelmaa kun asunnolla on syystä tai toisesta käytävä; erityisesti vuokralaisen vaihtuminen teettää lisätyötä tässä mielessä. Asunnon kunto on tarkastettava asianmukaisesti, tarvittaessa loppusiivottava tarkemmin kuin vuokralainen on siivonnut (ymmärrettävästi harvemmin vuokralaisen intressissä siivota listoja hammasharjalla kunhan asunto on "riittävän" siisti loppusiivouksen jälkeen). Ennenkaikkea fyysisestä paikallakäyntiä edellyttäviä toimia ovat asunnon näyttäminen seuraaville vuokralaisehdokkaille, mahdollinen vuokrasopimuksen teko sekä avainten luovutus joista toki 2 viimeistä on mahdollista hoitaa tarvittaessa etänäkin. 

Itse haluan tavata vuokralaisehdokkaat koska vain näin saan 100% tuntuman siitä henkilöstä jonka vuokraan toki niin hyvin kuin ylipäänsä nyt nopeassa tapaamisessa on mahdollista ensivaikutelma saada. Olen törmännyt vuokraisäntäurani aikana monenlaisiin tapauksiin, joista röyhkein lajissaan lienee nuori mies, joka kertoi olevansa kokkina töissä tietyn yliopiston opiskelijaravintolassa. Mies oli kaikinpuolin kohtelias ja hyväkäytöksinen sekä esitti asianmukaisesti näytön lopuksi ajokorttinsa josta varmensin hänen henkilötunnuksensa (kysyn sitä aina varmentaakseni luottotietojen löytymisen). Kuinka ollakaan tarkistettuani luottotiedot miehellä oli ulosotossa yli 70k € velkojen muodostuessa lähinnä maksamattomista vuokrista! Hälytyskellot syttyivät vasta kun kaverilla oli kova kiire saada vuokrasopimus allekirjoitettua ja luottotietojen tarkistaminen varmisti epäilykset oikeaksi. Läheltä liipaisi etten vuokrannut kämppää hänelle..

Olen aina hoitanut asuntojeni ostamisen ja vuokraamisen itse ennenkaikkea siksi, että oma intressini (näkyy myös asiaan käytettävän aikapanostuksen suhteen) löytää hyvä vuokralainen on lähtökohtaisesti suurempi kuin välittäjän joka pokkaa periaatteessa halutessaan välityspalkkion heti kun vähänkään luottotietoinen tapaus tulee vastaan. Suurin osa välittäjistä varmasti katsoo aidosti asiakkaan edun perään ja panostaa toki tätä enemmän vuokralaisen valintaan, mutta täyden varmuuden asiasta saa vain vuokraamalla itse (ja toki silloinkin normaalit vuokralaisriskit voivat realisoitua). Uskon tästä lähestymistavasta olleen hyötyä sillä noin 300 vuokrauskuukaudesta huolimatta on asuntosijoittajan uralleni sattunut vain 1 tyhjä kuukausi ja 0 tuhottua asuntoa. 

Näiden kahden myymäni asunnon kohdalla olisin joutunut elämäntilanteestani (yhteensä 800km ajomatka asuntonäytälle ei olisi ollut mielekästä puuhaa) johtuen käytännössä turvautumaan jatkossa vuokraamisessa paikallisen välittäjän apuun mikä maksaa tyypillisesti 1kk:n vuokran (+ ALV.). Vaikutus vuokratuottoon on yllättävän suuri prosentuaalisesti vaikka välittäjänkulun toki saa vähentää verotuksessa.  Vuonna 2016 myin kaksio B:n ja vuonna 2017 myin kaksio C:n. Käytin myynteihin tuttua välittäjää. Vuonna 2016 ostin uuden kaksion omaksi kodikseni Helsingin arvoalueelta ja siirsin siihen asti kotina toimineen kaksio E:n sijoitusasunnoksi (asuttuani ensin Kaksio E:ssä itse verottajan myyntivoiton vapaudelle asettaman ehdon eli yli 2 vuotta yhtäjaksoisesti). All in all, vaivannäkö oli rehellisyyden nimissä yksi tekijä miksi päätin irrota näistä kahdesta kauimmaisesta protfolioni asunnosta.

Lisäksi kyseiseen taloon oli merkitty taloyhtiön 5-vuotissunnitelmassa tulevaksi mm. sähkö-ja julkisivuremontit, joiden osalta olisi seurannut vuokravapaita, vuokralaistenhakurumba sekä suoria lisäkuluja kun kyseisten remonttien maksamiseen tarkoitetut rahoitusvastikkeet olisivat pärähtäneet pyörimään. Kokonaisharkintana päätin luopua asunnoista ja nyt voin todeta päätöksen olleen oikea; siirsin asunnoista vapautuneet varat pörssiosakkeiden ostamiseen. Näillä osakkeilla olen saavuttanut kivasti tuottoa parin vuoden aikana. Kop kop, huomenna tietysti tulee finanssikriisi II ;)

Kerrataan vielä strategisen päätöksen taustoja; Halusin siis muuttaa painoarvoja assettiluokkien sisällä keventämällä asuntosalkkuani ja siirtämällä näin vapautuneita varoja pörssiosakkeisiin. Syyt olivat:

-Hintatason kehitys (maantiede): Uskon Suomen sisäisen hintojen eriarvoistumistrendin voimistuvan jatkossa (kumpikin myymäni asunto sijaitse pienemmässä maaseutukaupungissa)

-Hintatason kehitys (proven record): Vaikka omistin asunnot vuosien ajan, niiden hintataso pysyi käytännössä vakiona tai jopa putosi muutaman prosentin huomioiden välityskulut

-Hintatason kehitys (korkojen vaikutus): Jos nyt nousukauden aikana, 0-korkojen vaikuttaessa hinnat eivät nousseet, niin mitä tapahtuu kun korkotaso alkaa nousemaan ("when the shit hits the fan" asunto/sijoituslainavelallisen näkökulmasta)

-Kustannusten kasvu: Tulevat taloyhtiön remontit ja niiden lisä sijoittajan kuukausittaiseen maksukuormaan

-Vaiva: Suuri etäisyys, hankala vuokrattavuus ja epälikvidiys 

Koska hintataso pysyi vakiona tai jopa hieman laski aikakautena kun korot olivat nollissa ja talouskehitys oli positiivinen (heijastuen mm.pörssikurssien voimakkaaseen nousuun samalla aikavälillä) --> En uskaltanut laskea hintojen nousun varaan tulevaisuudessakaan. 

Uskoin yksinkertaisesti saavuttavani noiden kahden asunnon seiniin sidotulle pääomalle paremman tuoton pörssistä. Ennenkaikkea tuotto tulee kurssinousun ja osingon muodossa tekemättä yhtään mitään asialle. Isossa kuvassa voisinkin kuvailla muuttuneeni vuosien myötä mukavuudenhaluisemmaksi sijoittajaksi. Näinhän asian pitäisi taloustieteenkin mukaan teoreettisesti mennä; markkina hinnoittelee riskin ja siksi Helsingin helposti vuokrattavat, likvidit pikkuasunnot omaavat tyypillisesti hyvin heikon vuokratuoton ja suhteessa kalliin ostohinnan verrattuna maakuntien odotusarvoisesti parempaan vuokratuottoon ja edullisiin ostohintoihin. 




Aion pitää toistaiseksi taseestani löytyvät asunnot, mutta uusia hankintoja en ole asuntosalkkuuni vuonna 2019 tekemässä. Nykyhintataso on (ehkä jälleen kerran arvioin väärin?) on kertakaikkiaan vaan sellaisella tasolla, etten usko hintojen nousevan enää edes PK-seudulla merkittävästi lyhyellä aikavälillä. Markkinalla on minusta alkanut näkymään jo konkreettisesti pientä hermoilua korkotason nousun mahdollisuuksien myötä: Erityisesti isommissa asunnoissa (kolmiot ja isommat) on hintatasossa, allekirjoittaneen Oikotie.fi -ja Helsingin Sanomien sunnuntain asuntomyyntiliitteen satunnaiseen selailuun perustuen, tapahtumassa pientä niiausta ja epästabiiliutta havaittavissa. 

Aivan kuin asunnon hinnan noustessa yli 400k€ alkaisivat ostajat harvenemaan, jopa siinä määrin, että suuremmissa ja arvokkaammissa kerrostaloasunnoissa vaikuttaisi saavan yhden huoneen kaupanpäälle verrattuna jonkun vuoden takaiseen tilanteeseen. Toinen mielenkiintoinen havainto on se miten yksiöiden absoluuttisetkin hinnat hipovat jo kaksioiden hintoja, mikä on yhtäältä merkki asumistukijärjestelmän vaikutuksesta (opiskelijat nykyään yleisen asumistuen piirissä = mahdollistaa vuokrata yksin yksiö paremmin kuin ennen), mutta myös mahdollisesti siitä, että yksiöiden huima neliöhinnannousuvara saattaa olla toistaiseksi käytetty ja nähty. Ehkä?

Jokatapauksessa asuntoihin en ole nyt sijoittamassa ellei nyt jotain todella poikkeavan houkuttelevaa kohdetta satu kontaktieni kautta tai muuten markkinoilta tupsahtamaan nenän eteen. Sijoitusmaailmassa on myös sellainen sanonta kuin "What goes up, must go down"; on puhdasta spekulaatiota mitä se tarkoittaa asuntomarkkinan osalta lähitulevaisuudessa, mutta itse näen markkinoilla liikaa pilviä siirtääkseni painotusta asuntopuolelle tällä hetkellä. Pikemminkin päinvastoin, mutta koska asuntosalkkuani on nyt trimmattu pari vuotta sitten tehdyn strategiani mukaisesti, niin voin luottavaisella mielellä katsoa tulevaisuuteen tilannetta asuntosalkkuni päällä seuraten. 

Tilanne on ironisesti harmillinen; kuten olen blogissa monessa kohdassa sanonut, niin opportunistilla on tapana voittaa pitkässä juoksussa (kaupan päälle hänellä on sillä matkalla kivointa!), joten tällainen tarkkaileva ja varovainen tapa toimia ei ole itselleni luonteenomaisinta. Olen kuitenkin päätökseni tehnyt. Katsotaan mihin se vie.

Toistaiseksi vahva Hold asuntojen osalta.

19.2.2019





4 kommenttia:

  1. Hei,
    Mielenkiintoista pohdintaa markkinatilanteesta. Aina se tuntuu että ei ne hinnat/vuokrat voi tästä enempää nousta. Niin ne ovat voineet, kumma kyllä. Liian lyhyt on allekirjottaneen ikä että osais sanoa näinköhän se on.

    Olisin kiinnostunut siitä, että onko sulla tämä uusi kaksio E kokonaan maksettu vai yhtiölainalla? Jos yhtiölainana niin miten oot laskenu tuon vuokratuoton?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Ostin tuon kaksio E:n kokonaan pankkilainalla (vakuuksia oli vapautunut riittävästi aiemmin ostamistani asunnoista).

      Yritän olla sitomatta "rahaa seiniin" yhtään sen enempää kuin mahdollisesti kulloinkin on pakko. Ajattelen asiaa niin, että jokainen kiviseinään sidottu oikea euro on pois tekemästä työtä muualla eli monistamasta itseään uusiksi euroiksi toisessa käytössä. Raa`asti ajatellen; mitä enemmän sijoitusasuntoja on taseessa (toki vuokratulojen määrä/lainojen määräkin vaikuttaa paljon!) sitä enemmän euroissa muuttuu kokonaisuudesta "omaksi" vuositasolla eli sitä nopeammin vapautuu vakuusarvoa pankin näkökulmasta.

      Toki tuossa rakennelmassa asuntosijoittaja saattaa törmätä jossain vaiheessa tilanteeseen, jossa rahoitusta on vaikeampi ja vaikeampi saada. Eli hieman kaksiteräinen miekka :)

      Poista
  2. Tutustun tässä pikaisella silmäyksellä blogiisi ja täytyykin lisätä tämä seurantalistalle. Tämä aihealue on erittäin kiinnostava sillä tästä aihepiiristä minulla on vielä aika vähän blogeja seurannassa ja omistan itse yritykseni kautta kolme hallitilaa sekä nyt tulossa ensimmäinen asunto salkkuun. Mielenkiinnolla tulen lukemaan matkaasi asuntosijoittamisen puolella ja avaan ehkäpä piankin hieman omaa matkaani tämän vuokraustoiminnan puolella.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos positiivisesta palautteesta ja pahoittelut pitkästä päivitysvälistä blogissa; tulossa on päivitys asuntosijoitusvarallisuuden kehitykseen.

      Todennäköisesti muuten kaukaa viisasta pyörittää vuokraustoimintaa nimenomaan yrityksen kautta veroteknisistä syistä. Asia jota olen itsekin mutustellut ajatustasolla, vielä menty yksityishenkilönä kun ei asuntojen määrä päätä huimaa. Hallien osalta varmasti mielenkiintoinen bisnes; vuokralainen sitoutuu varmasti lähtökohtaisesti pidemmäksi aikaa ja voisin kuvitella vuokratuotonkin olevan parempi kuin varsinkin PK-seudun asunnoissa.

      Poista