8. tammikuuta 2015

Asuntosalkku tammikuussa 2015: Tavoitteet tälle vuodelle




Asuntosijoittamisesta yleisesti


Asuntosijoittaminen on oma lempilapseni, joka edellyttää pörssiosakkeista poikkeavaa erikoistumista. Yleisesti todettakoon, että tähän liittyy myös asuntosijoittamisen kauneus; Siinä missä pörssissä markkinat ovat tylsänkin tehokkaat ja teoriassa hinnoitteluvirheitä ei p-i-t-ä-i-s-i ilmetä (olen tästä hieman toista mieltä, kuten totesin osakepuolen tammikuun blogissa niin uskon pörssin ylireagointiin ja sitä kautta ilmeneviin erikoisiin hinta-ilmiöihin), on asuntopuolella asioihin perehtymisellä ja aktiivisella etsimisellä (myös onnella, jonka uskon tosin olevan yrittävän puolella pitkässä juoksussa!) suuri merkitys. Erilaisia hinnoitteluvirheitä on mahdollista hyödyntää hyvinkin tehokkaasti. Tätä tapahtuukin koko ajan asuntomarkkinoilla, toki yleensä suurempien toimijoiden toimesta kuin meidän tavallisten piensijoittajien..


Hajautuksella on 3 ulottuvuutta


Paljon puhutun hajatuksen 3 tasoa ovat: 1.) Varallisuuslajikohtainen-, 2.) toimialakohtainen-, ja 3.) ajallinen hajautus. Varallisuuslajeiksi olen valinnut pörssiosakkeet ja asunto-osakkeet. Hajautuksen kolmesta tasosta kaikki pätevät pörssi-osakesijoittamiseen, mutta asuntosijoittamissa meidän täytyy vaihtaa hajautuksen toiselle tasolle toimialakohtaisen sijaan paikkakuntakohtainen -termi.


Asunto-osakesalkkuni muodostuu 8.1.2015 seuraavista kohteista:

-Kaksio A, tuotto 10,4%
-Kaksio B, tuotto 5,7%
-Kaksio C, tuotto 5,8%
-1/2 osa kolmiosta D, tuotto 7,6%

Asunnot sijaitsevat eri kaupungeissa lukuunottamatta asuntoja B ja C, jotka sijaitsevat samassa kaupungissa. Mitään varsinaista syytä siihen, miksi salkkuun on eksynyt pääasiassa kaksioita, en osaa nimetä; näissä kohteissa olen yksinkertaisesti saanut asettamani kriteerit täytettyä. Kriteereistä myöhemmin tarkemmin. Muiden asuntosijoittajien kokemuksia kuunnellessa olen todennut, että yksiöissä saa varautua keskimäärin useammin vuokralaisen vaihtumiseen. Syynä lienee se, että yksiöt vuokrataan kaksioita useammin yksittäisille opiskelijoille, joiden elämäntilanteet muuttuvat tiuhaan mm. pariutumisen ja koulusta valmistumisen myötä. Hyvää yksiöissä on se, että vastikkeet ovat matalampia verrattuna kaksioihin. Tässä yhteydessä on syytä tutustua alempana pintapuoleisesti kuvailemaani oikeuteen vähentää tietyt erät vuoktatulon verotuksessa, joten aivan yksioikkoisesti eroja vastikkeissa ja muissa kustannuksissa ei voi tulkita vaan verotus on huomioitava laskuissa.

Minkälainen sijoitusasunto laitetaan pakettiin?


Asunnoissa eniten merkitsee hieman klisestikin sijainti, sijainti ja sijainti. Kaikki salkkuni asunnot sijaitsevat elinvoimaissa kaupungeissa, joilla on hyvät opiskelu-edellytykset (yliopisto ja ammattikorkeakouluja) sekä positiivinen työllisyystilanne. Kaupunkien täytyy siis kuulua trendiltään elinvoimaisiin alueisiin. Erityisen merkityksellistä on opiskelijoiden läsnäolo, tässä mielessä yliopistot ovat kaikkein "turvallisimpia" instituutioita, niitä kun ei helposti lakkauteta. Kapunkien sisälläkin on syytä valita asunnon sijainti hyvin, mieluiten esimerkiksi kävelyetäisyydellä nykyisistä/tulevista korkeakouluista. Huomionarvoista on, että pk-seudulta en omista yhtään sijoitusasuntoa, vaikka seuraankin alueen hintatasoa aktiivisesti: esimerkiksi Helsingin hintataso on liian korkea kiinnostavan tuoton aikaansaamiseksi. En koe kiinnostavaksi sitoa suuria summia rahaa (asuntokaupassa sitä vaaditaan lainan lisäksikin) sijoituskohteeseen, jonka tuotto häviää selvästi varmahkon osingon maksaville laatuyritysten osingoillekin.

Edellytän lähtökohtaisesti, että taloyhtiössä on tehty suuret remontit (putkiremontti ennenkaikkea). On ensiarvoisen tärkeää ottaa taloyhtiön talouden ja fyysisten rakenteiden kunto huomioon ostopäätöstä tehdessä, esimerkiksi putkiremontti voi siirtää oleellisesti kauemmaksi sitä ajankohtaa, kun asunto on kuolettanut sitä vastaan otetun lainan. Asuntosijoittamisessa velan käyttäminen on ehdottoman tärkeää, puhutaan ns. "velkavivusta". Tästä tarkemmin myöhemmin.

Tuottosuhde (käytetään myös käsitettä vuokratuotto) merkitsee allekirjoittaneelle paljon. Siinä on perustavanlaatuinen ero, jos asunto maksaa itsensä nykytasonkin vuokralla 10 vuodessa takaisin verrattuna tilanteeseen, jossa samaan kuluu 40 vuotta. Toiseen minulla on aikaa, toiseen ei. Arvonnousulla en spekuloi ollenkaan, vaikka tätä käsitettä usein asuntokaupassa kovin usein viljelläänkin. Omissa papereissani asunto muuttuu "rahantekokoneeksi" ostohetken hinnalla ja vallitsevalla vuokratasolla. Nämä määrittävät vaaditun tuottosuhteen. Kaikki sen jälkeen tapahtuva mahdollinen arvonnousu on tietysti mukavaa luettavaa henkilökohtaisessa taseessa, mutta spekulatiivisesta luonteestaan johtuen en anna sille juurikaan arvoa ostopäätöstä tehdessäni

On syytä muistaa, että asuntosijoittamisessa otetaan aina tiettyjä osakesijoittamisesta eroavia työtehtäviä ja riskejä kannettavaksi: Mm. vuokralaiskandidaatin etsintä, vuokraaminen, vuokravalvonta, vuokralaisen löytämättömyydestä aiheutuvien tyhjien kuukausien riski yms. Näistä myöhemmin enemmän, mutta yleisenä peukalosääntönä todettakoon ettei asuntosijoittaminen sovi hyvin passiiviselle sijoittajalle. Ei asuntojen aiheuttamaa työmäärää silti kannata liioitella, keskimäärin asunnoista aiheutuu yhteensä parin tunnin työ kuukaudessa. Tämä aika koostuu lähinnä vuokrien saapumisen tarkastamisesta verkkopankissa sekä mm. veroilmoitusten (kerran vuodessa) ja vuokrailmoitusten tekemisestä. Kuriositeettina mainittakoon, että hoidan aina asuntojen vuokraamisen aina itse. Asuntojen vuokraamisen käytännön asioista kerron myöhemmin lisää.


Onko oma koti sijoittamista?


Omaa kotia en laske sijoitukseksi, koska se ei tuota aktiivisesti kassavirtaa (asuntojen kohdalla vuokratuloa). Aihetta "kumpi kannattaa taloudellisesti; paremmin vuokralla-asuminen vai omistusasuminen?" en sivua tässä yhteydessä kovin paljoa, koska oikeaa vastausta kysymykseen ei ole. Lopputulos riippuu täysin kysyjän elämän tilanteesta. Asuin viime vuosiin asti vuokralla, koska sain vuokrattua asunnon aina opiskelijasäätiöiltä selvästi alle markkinavuokratason vuokraten samalla eteenpäin omia asuntojani. Muutin viimevuonna ensimmäisen kerran asumaan omaan asuntooni, josta on jäljellä pankkilainaa noin puolet asunnon arvosta. Varsinaisestihan asunto on siis oikeasti vasta puoliksi oma.. Omistusasuntoon muuttamisen myötä asumisentaso nousi, kun ei enää tarvitse kärsiä opiskelija-asuntoloiden möykästä, pahviseinistä ja myrkynvihreistä muovimatoista. Joten yhtälöön toki vaikuttavat elämisen laatuunkin liittyvät näkökulmat puhtaan taloudellisen vertailun lisäksi.

Ilmainen vinkki opiskelijoille ja verovähennysten osalta myös kaikille muille asuntosijoittajille:

Törmäsin usein opiskelijana ihmettelyihin siitä, miten vuokratuloa voi saada KELA:n opintotukirajojen puitteissa. Tässä lainmukainen ratkaisu: verotuksessa taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavat (ei rahastoitavat) vastikkeet saa vähentää vuoden vuokratulosta täysimääräisinä, toisinsanoen ennenkuin viivan alle saadaan se summa, josta veroja maksetaan (jos vuokratuloa kaikkien vähennysten jälkeen pääsi syntymään). Tällaisia verotuksessa vähennettäviä eriä ovat mm. hoitovastikkeet, vesimaksut, saunamaksut, pysäköintipaikkamaksut, sähkö- ja vakutuusmaksut (jos vuokranantaja hoitaa sähkön ja vakuuttaa asunnon) sekä sellaiset pääomavastikkeet, jotka tuloututetaan kirjanpidossa. Valitse siis markkinoilta vain kohteita, joissa on riittävän raskaita tuloutettavia pääomavastikkeita (tyypillisesti taloyhtiön suurista remonteista johtuvia) ja voit jopa "nollata" verotuksen vuokratulon osalta=  nyt vuokratulolla ei ole vaikutusta KELA:n tulorajoihin. *Huom. Mikäli kyseessä ASP-lainoitettu ensiasunto, niin sitä ei voi vuokrata eteenpäin kuin poikkeustilanteissa (muutto työn tai opiskelun vuoksi toiselle paikkakunnalle ja tällöinkin enintään 2 vuodeksi). Jos siis tiedät jo etukäteen ostavasi ensiasunnon sijoituskäyttöön, niin suosittelen ottamaan siihen ns. tavallisen asuntolainan, jonka voi myöhemmin muuttaa sijoituslainaksi. Sijoituslainasta saa vähentää 100% koroista, asuntolainasta koko ajan vähenevän osuuden.



Tavoitteet kaudelle 2015


Asuntosijoittajan tulisi kuunnella ja kehittää otettaan asuntomarkkinoista jatkuvasti. Tässä syy miksi seuraan viikoittain mm. Oikotie.fi ja Etuovi.com -palveluista itseäni kiinnostavien kaupunkien asunto-tarjonnan määrää, laatua ja hintatasoa sekä muutoksia näissä. Nyt tammikuussa 2015 oma näppituntuma asuntomarkkinoista on sellainen, etteivät hinnat ainakaan tule nousemaan seuraavan vuoden tarkastelujaksolla. Päinvastoin, odotan koko maahan hieman laskevia hintoja keskimäärin (lisääntynyttä tarjontaa, kaventunutta ostolaitaa), mutta kasvukeskusten kaupungeissa varsinkin pienissä asunnoissa lienee luvassa stabiili vaihe hintojen kehityksessä. Näihin kohteisiin en povaa suuria hintojen muutoksia.

Harmi kyllä ne itseäni kiinnostavat alueet ja asunnot kuuluvat yleensä myös muiden sijoittajien ja ihan asuntoa kotinaan pitävienkin ihmisten kiinnostuksen kohteisiin, siis myös näinä kansantaloudellisesti haastavampina aikoina. Ikuinen asuntosijoittajan paradoksi :) Markkinalla tuntuu olevan näin asuntojen hintojen trendikäänteen vasta tapahduttua vielä paljon löysää rahaa, joka hakee kiinnostavia asunto-sijoituskohteita. Tämäkin kannattelee sijoitukseen sopivien kohteiden hintoja tällä hetkellä. Tosin asunnoissa sopivan etsintää motivoi kummasti se, että jo se yksikin löytö vaikuttaa merkittävästi koko sijoitussalkun tuottoon kun asuntojen kanssa pelataan kuitenkin niin suurilla summilla!

Asuntomarkkinan suhteen ajattelinkin antaa ajan kulua nyt ja tehdä tehtävänsä. Niin raadollista kuin se onkin, tehdään asunnoissa parhaat diilit silloinkuin "veri virtaa kadulla" eli hinnat ovat laskeneet ja rautaisimmat sijoittajat palaavat markkinalle silloin kun "cash is king". Tämä kehityskulku edellyttää vielä ajan kulumista, ansiosidonnaiset kestävät 500 päivää ja nykyisellä velkaantumistahdilla armoitettu Arkadianmäki on pakotettu tekemään kipeitäkin leikkauksia yllättävän nopealla aikataululla. Näkemykseni mukaan tällä hetkellä asuntomarkkinaa kannattelee olematon korkotaso, jonka tosin uskon jatkuvan vielä vuosia erityiesti Euroopassa. USA sen sijaan on jo finanssikriisiä seuraavalla kasvu-uralla, mikä mahdollistaa lievien koronnostojen aloittamisen uskoakseni jo alkuvuodesta 2015. Korkotason kehitys kiinnostaa sijoittajaa monestakin syystä, joita avaan jatkossa tarkemmin.

Asunnon kokoisessa investoinnissa hinnalla on merkitystä. Olen usein unelmoinut, että olisin ollut aikuinen 1990-luvun alun lamassa kun Helsingistäkin myytiin jugend-yksiöitä käytettyjen bemareiden hinnoilla. Asuntoihin liittyy usein myös inhimillisiä tragedioita, joten sinänsä en tällä aiheella aio enempää mässäillä, mutta itse kunkin on hyvä muistaa vanha tosiasia, etteivät mitkään nousukaudet tai laskukaudet kestä ikuisesti. Käänne tulee aina. En silti ole tuomiopäivän lintu. 1990-luvun alun laman ajan tyyppisten olosuhteiden en usko enää koskaan koittavan. Suomi ei ole enää täysin riippuvainen hetkessä romahtaneen Neuvostoliin ulkomaankaupasta, valuuttana on markkaa vakaampi euro ja korkotaso on pikemminkin käytännössä nollassa kun se 90-luvun lamassa kävi jopa yli 15%:ssa. Mainioita ostopaikkoja uskon löytäväni jopa lähitulevaisuudessa.

Siten asetan tavoitteeksi hankkia loppuvuodesta 2015 yksi asunto lisää salkkuun, mikä edellyttää alustavasti noin 15 000- 20 000 euron säästämistä salkkuun asunnon omarahoitusosuutta sekä muitak uluja (kuten varainsiirtovero) varten. Tyypillisesti pankit edellyttävät noin 25%-30% omarahoitus-osuutta, loppu katetaan lainalla. Tätä henkilökohtaisen asunto-rahastoni kasvattamista saattavat häiritä osakepuolen katsauksessa mainitsemani mahdolliset osake-ostot, joiden toteutuminen taas riippuu osakkeiden kurssikehityksestä vuonna 2015.
























Ei kommentteja:

Lähetä kommentti